Ohne Zustimmung der restlichen Eigentümer ist grds. der Bau eines in den Boden eingelassenen Schwimmbeckens auf Gartensondernutzungsfläche nicht zulässig

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Der Erdgeschosseigentümer in einer kleinen Wohnanlage in städtischem Villengebiet wollte in seinem sondergenutzten Garten in Entfernung von etwa 25 m von der Hausfassadenfläche ein Schwimmbecken in den Boden einlassen (mit den Maßen 8 m × 4 m × 1,50 m und einer 0,30 m über die Erdoberfläche hinausragenden Umrandung). Nachdem die restlichen drei Stockwerkseigentümer in einer Eigentümerversammlung die Zustimmung zur Errichtung dieses geplanten Schwimmbeckens verweigerten, beantragte die Antragstellerseite festzustellen, dass zu dieser näher umschriebenen Planung und Baumaßnahme die Zustimmung der restlichen Eigentümer entbehrlich sei, bzw. die bauliche Veränderungsmaßnahme geduldet werden müsse; hilfsweise wurde Verpflichtungsantrag gestellt, Zustimmung zu erteilen.

In allen drei Instanzen wurden die Anträge abgewiesen.

2. Ein Gartensondernutzungsrecht gibt Berechtigten nicht das Recht, auf dieser Fläche bauliche Veränderungen wie hier (Errichtung eines in die Erde eingelassenen Schwimmbeckens) vorzunehmen (vgl. auch BayObLG, WM 98, 563/564). Unter einem beeinträchtigenden Nachteil im Sinne des § 14 WEG ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen; ein Nachteil kann auch in einer Änderung des optischen Gesamteindrucks bestehen (h.M.).

Die Nachteilswertung liegt weitgehend auf dem Gebiet tatrichterlicher Würdigung (vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler hin überprüfbar). Vorliegend waren vorgelegte Lichtbilder sowie das Augenscheinsprotokoll und die Lageskizze des Amtsrichters ausreichende Grundlage für die Würdigung durch das Erstbeschwerdegericht, ohne dass dieses noch einmal Augenschein hätte einnehmen müssen. Auch die Meinung des LG war nicht zu beanstanden, dass die Errichtung des geplanten Schwimmbeckens eine optisch nachteilige Veränderung der Wohnanlage herbeiführen würde, weil der offene und großzügige Charakter des Gartens verloren ginge, sei es durch die bauliche Anlage selbst oder durch eine dem Sichtschutz dienende Busch- oder Heckenpflanzung vor dem geplanten Becken (wie von Antragstellerseite zugesagt). Auf etwaige behauptete bzw. bestrittene Lärmstörungen komme es deshalb nicht mehr an.

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswertansatz (in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen) von DM 50.000; maßgebend für die Geschäftswertfestsetzung seien nicht nur die mit DM 20.000 angegebenen Baukosten des Schwimmbeckens, sondern auch das Nutzungsinteresse der Antragsteller und das Abwehrinteresse der Antragsgegner.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 07.05.1999, 2Z BR 178/98)

zu Gruppe 5:  Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Hier ging es um eine größere, dem Haus vorgelagerte Garten-Sondernutzungsfläche, bewachsen auch mit einigen älteren Bäumen, deren Kronen erst verhältnismäßig weit oben ansetzten. Das LG ging hier von nicht unerheblicher optischer Beeinträchtigung insbesondere der Eigentümer zweier Dachgeschosswohnungen mit Balkon aus, von denen eine ungehinderte Sicht auf das Becken bei Verwirklichung dieser Bauabsicht gegeben gewesen wäre. Dadurch wäre der offene und großzügige Charakter des Gartens verloren gegangen. Selbst eine zugesagte Sichtschutzbepflanzung mit Büschen von etwa 1,5 m Höhe vor dem geplanten Schwimmbecken hätte zu einer gravierenden Verkürzung des Gartens geführt und damit seinerseits eine nicht unerhebliche optische Beeinträchtigung des Grundstücks mit sich gebracht.

In einem etwa 25 m langen Garten bei Pflanzung von Büschen (aus Sichtschutzgründen) in Entfernung von etwa 20 m von der Hauswand, erscheint mir die Meinung des LG doch als sehr "strenge" Wertungsentscheidung, wenn hier von "gravierender Verkürzung des Gartens" gesprochen wird, zumal auch solche Büsche aufgelockert und versetzt gepflanzt werden können. Während das AG auch auf mögliche Lärmstörungs-Nachteile verwiesen hat, ging es in II. Instanz primär allein um die dadurch entstehende (von der Kammer bestätigte) optische Beeinträchtigung.

Auch wenn hier von einem gegenständlichen Eingriff in das Grundstück (Einlassen des Beckens in Grund und Boden mit geringem Überstand) gesprochen werden kann, meine ich doch, dass insbesondere in Großstadt-Vorort-Villenvierteln mit häufigen Gartenschwimmbädern (sicher nicht in unmittelbarer Nachbarschaft im hier entschiedenen Fall) solche Schwimmbäder nicht unbedingt von anderen Miteigentümern (gerichtsbestätigt) als optisch nachteilig bezeichnet werden müssten. Eher könnte hier von verkehrsüblicher Nutzung eines Gartens ohne Verletzung des Gartencharakters einer Anlage gesprochen werden, insbesondere bei Bau des Schwimmbeckens in doch recht weiter Entfernung vom Haus, wenn nicht ausdrücklich in getroffenen Vereinbarungen von Anfang an einschränkende Gartennutzungen festgelegt sein sollten (z.B. nur als "Ziergarten"). Solche fest in den Boden eingelassene Schwimmbecken stellen sich m.E. sogar optisch schöner dar als z.B. aufgestellte beweglich...