Nichtöffentlichkeit (WEMoG)

Begriff

Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich.^[1] Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat zur Folge, dass nur berechtigte Personen an der Versammlung teilnehmen dürfen. Nach dem Gesetz zählen hierzu in erster Linie die Wohnungseigentümer, denn für sie ist die Versammlung als Forum der Entscheidungsfindung gemäß §§ 24, 25 WEG vorgesehen. Ferner ist teilnahmeberechtigt der Verwalter, welcher in der Regel den Vorsitz in der Versammlung führt (§ 24 Abs. 5 WEG). Daneben sind Vertreter der Wohnungseigentümer als Teilnehmer der Versammlung zuzulassen, wobei allerdings etwaige Vorgaben in der Gemeinschaftsordnung zu beachten sind. Nach herrschender Meinung kann jeder Wohnungseigentümer die Ausübung seines Stimmrechts Dritten übertragen. Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung ist danach nicht höchstpersönlicher Natur.^[2]

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

AG Hannover, Urteil v. 17.2.2017, 482 C 11327/16: Bei einem ständigen persönlichen Erschwernis – etwa Schwerhörigkeit – eines Wohnungseigentümers, ist die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson in der Versammlung auch dann zuzulassen, wenn die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Vertretungsregelung enthält. Eine beliebige andere Person ist hingegen zur Begleitung des Wohnungseigentümers nicht berechtigt.

AG Charlottenburg, Urteil v. 24.6.2016, 73 C 17/16: Kann sich ein Wohnungseigentümer nach einer Vertretungsbeschränkung in der Gemeinschaftsordnung lediglich durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen, ist eine Vertretung durch alle anderen Personen ausgeschlossen, da die Regelung ansonsten keinen Sinn macht. Eine derartige Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit ist vom berechtigten Interesse der Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft an einer Begrenzung der möglichen Teilnehmer an einer Versammlung getragen und daher zulässig. Der Kreis der vertretungsberechtigten Personen ist auch nicht auf die Angehörigen der rechts- und steuerberatenden Berufe ausgedehnt.

AG Idstein, Urteil v. 9.7.2015, 32 C 7/15: Dem Verwaltungsbeirat, der nicht Wohnungseigentümer ist, steht im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein begrenztes Teilnahmerecht zu, nämlich soweit sein spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nimmt er über diesen Bereich an der Versammlung teil, sind die dann gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.

BGH, Beschluss v. 29.1.1993, V ZB 24/92, NJW 1993 S. 1329: Die Eigentümerversammlung ist nach einhelliger Meinung nicht öffentlich.

Teilnahme außen stehender Dritter

In ihrer Funktion als Vertreter eines Wohnungseigentümers können außenstehende Dritte an einer Eigentümerversammlung teilnehmen, ohne dass der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt wird.

Achtung

Vertretungsbeschränkungen beachten

Vertretungsbeschränkungen sind allerdings zu beachten. Kann sich ein Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nur vom Verwalter, einem Ehegatten oder einem anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen, so kann allenfalls der Ehepartner als außen stehender Dritter ein Teilnahmerecht an der nichtöffentlichen Versammlung beanspruchen. Grundsätzlich sind derartige Vertretungsbeschränkungen auch wirksam. Besteht eine Vertretungsbeschränkung, können sich Wohnungseigentümer auch nicht durch von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichteten Personen, wie etwa Rechtsanwälten oder Steuerberatern, vertreten lassen.^[3]

Teilnahme von Beratern

Nach Auffassung des BGH können Ausnahmefälle gegeben sein, in denen es unter Berücksichtigung von Treu und Glauben geboten ist, einen Außenstehenden als Berater eines Eigentümers zu dulden.^[4] In Betracht kommen insbesondere solche Fälle, in denen ein Eigentümer aus alters- oder krankheitsbedingten Gründen nicht in der Lage ist, ohne den Berater dem Verlauf der Versammlung zu folgen oder die Tragweite kurzfristig für die Abstimmung zu treffender Entscheidungen zu überblicken (s. "Eigentümerversammlung").

Teilnahme einer Begleitperson

Bei einem ständigen persönlichen Erschwernis wie etwa Blindheit oder Schwerhörigkeit eines Wohnungseigentümers, ist die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson in der Versammlung auch dann zuzulassen, wenn die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Vertretungsregelung enthält. Eine beliebige andere Person ist hingegen zur Begleitung des Wohnungseigentümers nicht berechtigt.^[5]

Teilnahme eines Beirats, der nicht Wohnungseigentümer ist

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wird die Frage unterschiedlich beantwortet, ob

die Bestellung eines Verwaltungsbeiratsmitglieds, das nicht gleichzeitig Wohnungseigentümer ist, lediglich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht und somit nur anfechtbar oder aber mangels Beschlusskompetenz sogar nichtig wäre. Auf Grundlage des alten Rechts wurde lediglich Anfechtbarkeit an...