Nicht notwendig Vertretung des Eigentümers

Leitsatz

Erfüllt ein Hausverwalter bei Abschluss von Verträgen Aufgaben, die ihm typischerweise zur eigenverantwortlichen Erfüllung übertragen sind - hier Anmietung von Ablesegeräten zur Erstellung von Heizkostenabrechnungen -, so kann sein Verhandlungspartner ohne Offenheit der Stellvertretung nach § 164 Abs. 2 BGB im Zweifel nicht davon ausgehen, dass der Verwalter als Vertreter des Hauseigentümers handelt.

Fakten:

Konsequenz der Aussagen des Leitsatzes: Nicht der Haus- oder Wohnungseigentümer wird Vertragspartner des Dritten, sondern der Verwalter selbst und das kann nicht in dessen Interesse sein. Regelmäßig wirkt zwar die von einem Vertreter im Rahmen seiner Vertretungsmacht abgegebene Willenserklärung auch für und gegen den Vertretenen, wenn sie der Vertreter zwar nicht ausdrücklich in dessen Namen abgegeben hat, die Umstände jedoch ergeben, dass er im Namen des Vertretenen gehandelt hat. In Zweifelsfällen ist aber die Willenserklärung des Vertreters - also des Haus- oder Wohnungsverwalters auszulegen. Und gerade was die Anmietung von Ablesegeräten zur Erstellung von Heizkostenabrechnungen anbelangt, war vorliegend zu berücksichtigen, dass diese der Interessenlage des Verwalters entsprach, um eine Nutzung dieser Geräte nur für den Zeitraum finanzieren zu müssen, in dem er zur Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragt war.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.01.2003, 24 U 75/02

Fazit:

Gibt der Hausverwalter hingegen nur Kleinreparaturen in Auftrag, auch ohne offen zu legen, dass er lediglich als Vertreter des Eigentümers fungiert, wird nicht der Verwalter, sondern der Eigentümer Vertragspartner. In Zweifelsfällen sollte der Verwalter die Vertretung jedoch offen legen.