1 Leitsatz
Der Vermieter kann erwarten, dass ein Mieter, der vorzeitig aus einem Mietverhältnis entlassen werden möchte, sich selbstständig um geeignete Bewerber bemüht und dafür Sorge trägt, dass alle ernsthaften Interessenten sich mit den üblichen Unterlagen beim Vermieter melden.
2 Normenkette
§§ 242, 535, 540, 543, 573 BGB
3 Das Problem
Ein Ersatzmieter, auch Nachmieter genannt, ist ein Mieter, der in ein bestehendes Mietverhältnis als Ersatz für einen ausscheidenden Mieter eintritt und etwaige Pflichten des Vormieters hinsichtlich verbliebener Mietvereinbarungen gegenüber dem Vermieter uneingeschränkt übernimmt. Eine gesetzliche Definition dieses Begriffs existiert nicht. Ebenso wenig gibt es, entgegen einer weit verbreiteten Meinung, ein Recht des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, wenn er dem Vermieter zumutbare Ersatzmieter anbietet. Ein entsprechendes Recht des Mieters besteht nur dann, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht, z. B. durch eine Nachmieterklausel.
Ist dies nicht der Fall, muss der Vermieter den Mieter nur dann vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen, wenn das Interesse des Mieters an der Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags erheblich überragt und der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt.
4 Die Entscheidung
Dabei treffen den Vermieter nach einem Urteil des AG Kiel keine Mitwirkungspflichten. Ferner hat der Vermieter im Rahmen der Vertragsfreiheit das Recht, sich seine Vertragspartner – zumal für ein unbefristetes Mietverhältnis – anhand von ihm gesetzter Kriterien auszusuchen. Dabei stellt der in vorliegendem Streitfall bestehende Grund für die Zurückweisung des Nachmieters, nämlich ein Einkommen des Bewerbers und der potenziellen Bürgin unterhalb des 3-Fachen der monatlichen Miete, ein plausibles und nachvollziehbares Kriterium für die Wahl des Vertragspartners dar. Die Ablehnung der Bewerber war daher nicht treuwidrig.
5 Entscheidung
AG Kiel, Urteil v. 29.3.2021, 109 C 58/20
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