Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bei Wassereintritt aus Sondereigentum

Leitsatz

1. Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch durch Wassereintritt aus einem darüberliegenden anderen Sondereigentum in Gesetzesanalogie
2. Geltung auch im Verhältnis der jeweiligen Mieter solcher Räume
3. Erlass eines Grundurteils zu einem Ausgleichsanspruch nur dann, wenn nach Sach- und Streitstand zumindest wahrscheinlich ist, dass ein Anspruch in irgendeiner Höhe besteht

Normenkette

§ 906 Abs. 2 BGB; § 67 VVG a.F.

Kommentar

1. Ein beklagter Mieter betrieb im 3. OG ein ambulantes Operationszentrum; im darunterliegenden Stockwerk befand sich eine Arztpraxis, ebenfalls angemietet. Im Operationszentrum der Beklagten platzte in einer Nacht eine Schlauchverbindung, wobei es zu einem Wasseraustritt und zu erheblichen Schäden auch in den Praxisräumen der darunterliegenden Einheit kam. Die Betriebsunterbrechungs- und Inhaltsversicherung der geschädigten Praxis klagte gemäß § 67 VVG a.F. aus übergegangenem Recht auf Ausgleichszahlung in Höhe von knapp 166.000 EUR gegen die Beklagte. Der BGH bestätigte entsprechende Anspruchsgrundlage analog § 906 Abs. 2 BGB.
2. 1. Nach verfestigter Rechtsprechung des BGH scheidet die analoge Anwendung solcher Ausgleichsansprüche nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB aus, soweit eine andere, in sich geschlossene Regelung vorrangig besteht; dies ist jedoch nicht bei allgemeinen deliktrechtlichen Bestimmungen nach §§ 823 ff. BGB der Fall.
   2. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB erfasst zunächst über den Wortlaut hinaus nicht nur Folgenausgleich bei Zuführung unwägbarer Stoffe, sondern auch – wie vorliegend – Störungen durch sog. Grobimmissionen wie etwa Wassereinbrüche (ebenfalls verfestigte Senatsrechtsprechung).
   3. Auch berechtigte Besitzer als Mieter können solche Abwehransprüche besitzen, weil sie ihre Rechtsstellung unmittelbar und auch mittelbar vom vermietenden Eigentümer ableiten und in das nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis zwischen Grundstückseigentümern einrücken; damit ist auch insoweit die Generalnorm des zivilrechtlichen Nachbarschutzes anwendbar und somit auch ein Versicherer des geschädigten Mieters grundsätzlich klagebefugt.
   4. Die h.M. bejaht bei einem solchen Sachverhalt die Voraussetzungen für einen Analogieschluss, während eine Gegenmeinung eine planwidrige Gesetzeslücke verneint. Vom BGH wurde analoge Anwendung bisher verneint allein im Fall bestehender Mietwohnungen bei ungeteiltem Grundstückseigentum, im Fall des Verhältnisses von sondernutzungsberechtigten Bruchteilseigentümern oder auch bei Beeinträchtigung von Nutzungen durch Mängel am Gemeinschaftseigentum. Bejaht hat der BGH analoge Anwendung jedoch bei Streitigkeiten über die Bepflanzung bei benachbart gelegenen Gartensondernutzungsrechten (im Fall dortiger Vereinbarung, dass die sondernutzungsberechtigten Eigentümer so zu stellen seien, wie bei einer Realteilung). Bei Ansprüchen unter Sondereigentümern hat der Senat die Frage bisher offengelassen (Urteil v. 21.5.2010, ZMR 2010 S. 783).
   5. Der BGH folgt nunmehr der h.M. und hält bei nicht anders zu befriedigender Schutzbedürftigkeit § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB als analogiefähig und auch auf den vorliegenden Fall anwendbar. Es geht hier um Beeinträchtigungen "von außen", also geschädigtes "Alleineigentum" an bestimmten dinglich-gegenständlich abgegrenzten Gebäudeteilen. Der Fall ist nicht vergleichbar mit Schadensverursachungen von Gemeinschaftseigentum. Vorliegend stehen sich die Sondereigentümer wie Grundstückseigentümer mit gegensätzlichen Interessen im Sinne des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegenüber, was zu Ausgleichsansprüchen im Rahmen gegenseitiger nachbarlicher Rücksichtnahmepflichten führt. Für eine solche Gesetzesanalogie ist die Frage, ob auch noch eine Verschuldenshaftung nach § 823 BGB in Betracht kommt, ohne Bedeutung.
   6. Das WEG enthält keine abschließende und vorrangige Sonderregelung in diesem Fall. § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG betrifft auch nur Einwirkungen auf Sondereigentum, die von Gemeinschaftseigentum ausgehen.
   7. Bisher können jedoch nicht alle Schäden dem Grunde nach als ersatzfähig angesehen werden. Vorliegend geht es nicht um Schadensersatz, sondern um Ausgleich nach Grundsätzen einer Enteignungsentschädigung; der Höhe nach auszugleichen wäre nur der unzumutbare Teil entstandener Beeinträchtigungen. Das bisher von der Vorinstanz erlassene Grundurteil nach § 304 Abs. 1 ZPO ist deshalb noch nicht gerechtfertigt, da es nur ergehen kann, wenn ein Anspruch nach Grund und Höhe streitig ist, weiterhin grundsätzlich alle Fragen, die zum Grund des Anspruchs gehören, erledigt sind; weiterhin muss nach dem Sach- und Streitstand zumindest wahrscheinlich sein, dass der Anspruch in irgendeiner Höhe besteht. Bisherige Feststellungen des Berufungsurteils rechtfertigten noch nicht den Erlass eines Grundurteils, weshalb das Berufungsurteil aufzuheben war.

Anmerkung

Solche Sachverhalte mit Wasser- und Durchfeuchtungsschäden in einem Wohnungseigentum und Schadensursprung bzw. Verursachung ausschließlich in einem Nachbar-Sondereigentum gibt es leider in Wohnungseigentumsanlagen recht häufig. Zunächst muss ...