Verstößt der Mieter gegen seine Verpflichtung nach § 555c Abs. 1 BGB, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß nach § 555c BGB angekündigt hat. Durch die Weigerung, Modernisierungsmaßnahmen trotz ordnungsgemäßer Ankündigung zu dulden, verletzt der Mieter seine Pflicht aus dem Mietverhältnis und hat dem Vermieter den entstandenen Schaden nach § 280 Abs. 1 BGB zu ersetzen.
Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, nicht gewusst zu haben, dass er die Modernisierung dulden muss. Der Mieter hat nämlich die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig zu prüfen. Ein Rechtsirrtum ist nur dann entschuldigt, wenn der Mieter bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen braucht. Bei einer zweifelhaften Rechtslage handelt der Mieter bereits fahrlässig, wenn er sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt.[1]
Gemäß dieser Entscheidung des BGH muss sich der Mieter auch das Verschulden eines Erfüllungsgehilfen, z. B. eines Beraters, zurechnen lassen. Ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters ist nicht zwingend erforderlich. Das Verschulden eines Mietervereins wegen falscher Beratung über die Rechtslage ist dem Mieter zuzurechnen. Ein Verschulden des Mieters scheidet aus, wenn er sich berechtigterweise auf einen Härteeinwand nach § 555b BGB berufen kann. Die unterbliebene Duldung ist dann nicht schuldhaft.
Verletzt der Mieter schuldhaft seine Verpflichtung zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme, kann der Vermieter den entstandenen Schaden geltend machen. Der Mieter sollte daher grundsätzlich seine Verpflichtung zur Duldung nach erfolgter Modernisierungsankündigung genau prüfen (lassen). Denkbare Schäden, die einem Vermieter entstehen können:
- Bauzeitverzögerungen,
- gestiegene Baunebenkosten,
- entgangene Miete,
- Kosten für die zweimalige Bereitstellung eines Baugerüsts.
Ein erheblicher Schaden kann auch dadurch entstehen, dass die Handwerker mit ihrer Arbeit nicht beginnen können und gegebenenfalls vom Vertrag zurücktreten. Bei einer schuldhaften Verletzung der Duldungspflicht ist der Mieter daher zum Schadensersatz verpflichtet.
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