Überblick

Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden.[1] Eine Ausnahme gilt, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.[2] Zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen bauliche Veränderungen, durch die u. a. Endenergie eingespart, der Wasserverbrauch reduziert oder der Gebrauchswert der Wohnung erhöht wird. Der Vermieter muss eine derartige Maßnahme spätestens 3 Monate vor deren Beginn ankündigen. Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu.[3]

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Recht der Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurde durch das "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln"[4] neu geordnet. Das Modernisierungsrecht ist in den §§ 555a bis 555f und 559 BGB geregelt. Entgegen der Gesetzesbezeichnung gelten einige Vorschriften der Neuregelung auch für Geschäftsraum, weil in § 578 Abs. 2 BGB eine Verweisung auf § 555b BGB vorgesehen ist.

 
Die häufigsten Fallen
  • Der Vermieter teilt die Modernisierung überhaupt nicht mit.

    Kündigt der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme überhaupt nicht an, so muss sie der Mieter nicht dulden. Außerdem verschiebt sich die Mieterhöhung um 6 Monate.

  • Der Vermieter teilt die Maßnahme nicht rechtzeitig mit.

    Den Vermieter trifft eine Darlegungs- und Mitteilungspflicht. Hierzu muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter spätestens 3 Monate vor der Modernisierungsmaßnahme bekannt geben.

  • Der Vermieter umschreibt die Maßnahme nicht genau genug.

    Die Arbeiten sind möglichst genau zu beschreiben. Allgemein gehaltene Ausführungen genügen nicht ("Ich beabsichtige, Ihre Wohnung zu modernisieren.").

  • Der Vermieter unterlässt eine erneute Ankündigung bei Verzögerung.

    Verzögert sich der angekündigte Arbeitsbeginn wesentlich (mehrere Wochen), wird die Mitteilung des Vermieters gegenstandslos, sodass eine neue Mitteilung an den Mieter nötig wird.

  • Der Vermieter unterlässt eine Ankündigung bei Modernisierung am Gemeinschaftseigentum.

    Die Ankündigungspflicht besteht auch dann, wenn die Mieträume des Mieters nicht betreten werden müssen, er aber mit Kosten belastet werden soll (Beispiel: Wärmedämmung der Außenfassade).

  • Der Mieter muss die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden.

    Die Wohnfläche wird kleiner oder Räume fallen ganz weg. Vergrößerungen des Wohnungsgrundrisses werden auch als nicht zumutbar angesehen.

    Die zu erwartende Erhöhung der Miete stellt für den Mieter eine Härte dar. Dies wird bei Sätzen zwischen 25 und 30 % der Nettomiete angenommen.

[4] Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG v. 11.3.2013, BGBl I v. 18.3.2013 S. 434.

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