Bei den ansatzfähigen Baukosten im Rahmen der Mieterhöhung stellt sich bei der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems häufig folgende Konstellation dar: Die Außenfassade ist bereits in größeren Teilen schadhaft und müsste saniert werden. Der Gebäudeeigentümer entschließt sich daher, anstelle eines neuen Fassadenanstrichs gleich eine Wärmedämmung anzubringen. Es handelt sich dabei um eine modernisierende Instandsetzung, die über die reine Erhaltungsmaßnahme (lediglich Fassadenanstrich) hinausgeht und gleichzeitig zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB führt.
Für diese sogenannten "Sowiesokosten" ordnet § 559 Abs. 2 BGB an, dass diejenigen Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, von den (umlagefähigen) Baukosten nach § 559 Abs. 1 BGB abzuziehen sind und, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln sind.[1] Dies bedeutet, dass die Kosten, die auch für die Instandsetzung angefallen wären, nicht auf den Mieter umlegbar sind. Wenn für die Anbringung der Wärmedämmung beispielsweise ein Gerüst aufgestellt werden muss und dies ebenfalls für die Durchführung eines neuen Anstrichs erforderlich gewesen wäre, so können nicht die gesamten Kosten für die Aufstellung des Gerüsts auf den Mieter umgelegt werden.
Quotenmäßige Kostenverteilung
Ob eine quotenmäßige Verteilung möglich ist, ist umstritten. Der überwiegende Teil der Rechtsprechung geht davon aus, dass beispielsweise Gerüstkosten, die auch für einen Farbanstrich erforderlich gewesen wären, überhaupt nicht umlagefähig sind. Es wird jedoch auch vertreten, dass derartige Kosten nach dem Verhältnis der Kosten der Modernisierung zu den Instandsetzungskosten quotenmäßig zu verteilen sind.[2]
Der Vermieter soll nach dieser Entscheidung aber verpflichtet sein, im Rahmen der Mieterhöhung zu erläutern, wie diese Quote ermittelt wurde. Nach anderer Auffassung sind die fiktiven Instandsetzungskosten zu den geltenden Preisen anzusetzen und von den bei der Sanierung angefallenen Kosten in Abzug zu bringen. Lediglich der Restbetrag kann als umlagefähige Modernisierungskosten in Ansatz gebracht werden.
Nach der Rechtsprechung des BGH[3] ist es für die Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung aber ausreichend, dass sich aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung ergibt, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht. Jedoch dürfen auch insoweit nach der Rechtsprechung des BGH keine überspannten Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung gestellt werden. Ausreichend ist, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.[4] Der BGH verweist in dieser Entscheidung auf ein Urteil des KG Berlin:[5]
Quote
In dem vom KG Berlin zu entscheidenden Fall hatte der vom Vermieter beauftragte Architekt die Gesamtkosten mit 41.247,36 EUR festgestellt und die fiktiven Instandsetzungskosten mit 9.240 EUR angegeben. Dies ergab eine Quote von 22,40 % an enthaltenen Instandsetzungskosten.
Diese Quote wurde sodann bei den weiteren Kosten, wie beispielsweise Baustelleneinrichtung und Gerüst, ebenfalls angewandt und als nicht umlagefähig erachtet. Die über den Anteil von 22,40 % hinausgehenden Kosten wurden im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhungserklärung umgelegt.
Mitunter kommt ein Vergleich günstiger
Der Vermieter muss den tatsächlichen, konkreten Instandsetzungsaufwand substantiiert darlegen. Dies wiederum führt in Prozessen über die Berechtigung der Mieterhöhung regelmäßig dazu, dass die Gerichte aufwendige und kostspielige Sachverständigengutachten einholen. Hier können, je nach Umfang der Gewerke, auch mehrere Sachverständigengutachten einzuholen sein. Die Kosten derartiger Rechtsstreitigkeiten können sich daher allein schon für die Gerichts- und Sachverständigenkosten ohne Weiteres auf fünfstellige Beträge belaufen. Hinzu kommen die Anwaltskosten. Ein derartiges Kostenrisiko steht meist im Verhältnis zur beabsichtigten Mieterhöhung außer Verhältnis. Es empfiehlt sich daher durchaus, entsprechende Prozesse ohne die Einholung derart aufwendiger und kostspieliger Sachverständigengutachten einvernehmlich zu beenden und sich mit dem Mieter auf eine konkrete Mieterhöhung zu einigen.
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