Modernisierung, Ankündigung (umfassende Dämmmaßnahme)

Kurzbeschreibung

Der Vermieter beabsichtigt eine energetische Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b BGB für den Fall der Inanspruchnahme von Drittmitteln sowie eine vom Vermieter vorgefertigte Duldungserklärung, die der Mieter zu unterschreiben und an den Vermieter zurückzusenden hat.

Allgemeines

Modernisierungsmaßnahmen sind dem Mieter nach § 555c Abs. 1 BGB spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist.

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über:

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Umfang der Maßnahme

Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abschätzen zu können. Ihm muss die Möglichkeit geboten werden, ggf. mit sachverständiger Hilfe vergleichend ermitteln zu können, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.^[1]

Künftige Betriebskosten

Von erheblicher Bedeutung ist, dass die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB auch Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten muss.

Hinweis auf Möglichkeit des Härteeinwands

Bei der Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme soll der Mieter gemäß § 555c Abs. 2 BGB auf Form und Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 Satz 2 BGB hingewiesen werden. Jedenfalls besteht eine Duldungspflicht des Mieters dann nicht, wenn die Baumaßnahme für ihn selbst, seine Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter sowie den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Der Mieter kann also einen entsprechenden Härteeinwand erheben. Gemäß § 555d Abs. 3 BGB muss der Mieter dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen.

[1] BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 332/18, NJW-RR 2020, 472.

Modernisierungsankündigung

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Herr/Frau/Eheleute

[Anschrift des Mieters]

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Mietverhältnis Blumenstraße 1, 80000 München

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555b, 555c BGB

Sehr geehrte/r __________,

ich beabsichtigte, nachfolgende Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b BGB am Anwesen Blumenstraße 6, München durchzuführen:

I. Energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB)

1. Vorder- und Rückseite des Gebäudes

Es ist geplant, die Gebäudehülle durch die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems zu modernisieren. Dazu wird ein Vollwärmeschutz des Typs Wärmeleitfähigkeitsgruppe (WLG) 0,35, Stärke 10 cm, im Bereich der gesamten Außenfassade an der Vorderseite und der Rückseite des Gebäudes angebracht. Hierdurch werden die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllt. Derzeit existiert keine Wärmedämmung. Das Anwesen befindet sich insoweit noch in dem Zustand zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahr 1960.

2. Dämmung im Dachbereich

Im Rahmen der Anbringung des Vollwärmeschutzes ist geplant, auch am Dach Dämmungsmaßnahmen vorzunehmen. Dazu wird eine Dämmung im Bereich der Dachfläche, WLG 0,35, Stärke 10 cm, angebracht. Auch hierdurch werden die Anforderungen des GEG erfüllt.

3. Dämmung im Kellerbereich

Im Bereich des Kellers erfolgt die Dämmung der Kellerdecke von unten, WLG 0,35, Stärke etwa 6 cm. Hierdurch wird den Anforderungen des GEG entsprochen.

Es werden im Einzelnen folgende Arbeiten am Gebäude vorgenommen: Zunächst ist die Fassade zu reinigen, um sodann die Dämmplatten anzukleben und an der Außenfassade zu befestigen. Anschließend wird der Untergrund zur Anbringung eines Außenputzes hergestellt. Am Dach und auf der obersten Geschossdecke wird eine Wärmedämmung angebracht. Im Kellerbereich werden 6 cm starke Dämmplatten nach vorheriger Herstellung des Untergrunds angebracht und montiert.

Im Hinblick auf die Einzelheiten der insgesamt mit der Maßnahme verbundenen prognostizierten Energieeinsparung von circa 20 % erlaube ich mir, auf anliegende Berechnung des Energieberaters Mayer vom 11.03.2024 zu verweisen.

II.

Für die geschilderten Maßnahmen werden voraussichtlich folgende Kosten entstehen:

Gerüstkosten	4.500,00 EUR
Wärmedämmung Außenfassade	38.900,00 EUR
Malerarbeiten Fassade	6.800,...