Modernisierung, Ankündigung (Fensteraustausch)

Kurzbeschreibung

Dem Mieter wird ein Fensteraustausch in seiner Wohnung im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme angekündigt.

Allgemeines

Modernisierungsmaßnahmen sind dem Mieter nach § 555c Abs. 1 BGB spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist.

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über:

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Umfang der Maßnahme

Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abschätzen zu können. Ihm muss die Möglichkeit geboten werden, ggf. mit sachverständiger Hilfe vergleichend ermitteln zu können, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.^[1]

Künftige Betriebskosten

Von erheblicher Bedeutung ist, dass die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB auch Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten muss.

Hinweis auf Möglichkeit des Härteeinwands

Bei der Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme soll der Mieter gemäß § 555c Abs. 2 BGB auf Form und Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 Satz 2 BGB hingewiesen werden. Jedenfalls besteht eine Duldungspflicht des Mieters dann nicht, wenn die Baumaßnahme für ihn selbst, seine Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter sowie den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Der Mieter kann also einen entsprechenden Härteeinwand erheben. Gemäß § 555d Abs. 3 BGB muss der Mieter dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen.

[1] BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 332/18, NJW-RR 2020, 472.

Musterschreiben

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Herr/Frau/Eheleute

[Anschrift des Mieters]

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Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (2. OG)

Hier: Ankündigung baulicher Maßnahmen wegen Fensteraustauschs

Sehr geehrte/r ________________________,

wie Ihnen bekannt ist, besteht Instandsetzungsbedarf sowohl an den Fenstern der von Ihnen innegehaltenen Wohnung als auch an Fenstern der übrigen Wohnungen der Wohnanlage. Ich beabsichtige daher, insbesondere zum Zweck der nachhaltigen Energieeinsparung, sämtliche Holzfenster sowie Balkontüren der Wohnanlage durch dreifachverglaste Kunststofffenster auszutauschen.

Von dieser Fensteraustauschmaßnahme sind in Ihrer Wohnung die beiden Wohnzimmerfenster, die Balkontüren im Wohn- und Schlafzimmer, das Fenster im Schlafzimmer, die beiden Fenster im Kinderzimmer, das Fenster im Bad sowie das Küchenfenster betroffen.

Mit der Ausführung der Fensteraustauschmaßnahme werde ich die Firma __________ beauftragen. Diese wird mit der Ausführung der Arbeiten am 2. Oktober 2024 beginnen. Die gesamte Austauschmaßnahme wird nach Angabe der Firma __________ voraussichtlich bis 18. Oktober 2024 dauern und von Montag bis Freitag jeweils von 7.30 Uhr bis 16.30 Uhr durchgeführt. Nach dem seitens der Firma __________ vorgelegten Terminplan wird der Fensteraustausch in Ihrer Wohnung am 11. Oktober 2024 erfolgen. Bitte sorgen Sie dafür, dass zu den genannten Zeitpunkten der Zugang zu Ihrer Wohnung möglich ist, ggf. durch temporäre Schlüsselübergabe an eine Vertrauensperson im Fall Ihrer Abwesenheit, die dann den Zugang ermöglichen kann.

Die Kosten für die Durchführung des Fensteraustauschs in Ihrer Wohnung belaufen sich nach dem Kostenvoranschlag der Firma ____________ vom 15.6.2024 auf voraussichtlich ca. 16.000,00 EUR.

Die bisher vorhandenen Fenster waren 20 Jahre alt. Nach der Lebensdauertabelle des Bundes technischer Experten e. V. – Lebensdauer von Bauteilen, Zeitwerte – beträgt die durchschnittliche Lebensdauer der bisherigen Fenster ca. 40 Jahre. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19, kann, nachdem die bisherigen Fenster ihre Lebensdauer bereits zur Hälfte erreicht haben, lediglich hinsichtlich der verbleibenden Lebensdauer eine Umlage der Baukosten erfolgen. Die Baukosten von ca. 16.000,00 EUR sind daher lediglich zur Hälfte umlagefähig, nämlich in Höhe von ca. 8.000,00 EUR.

Eine Mieterhöhung infolge der Modernis...