Mitwirkungserfordernis aller Eigentümer bei Unterteilung eines Sondereigentums

Leitsatz

1. Gebotene Mitwirkung aller Eigentümer, wenn bei Unterteilung eines Sondereigentums auch neues Gemeinschaftseigentum entsteht (Auflassung und Grundbucheintragung)
2. Andernfalls inhaltlich unzulässige Grundbucheintragung

Normenkette

§ 4 WEG; §§ 892, 873, 925 BGB

Kommentar

1. Entsteht bei der Unterteilung eines Sondereigentums neues Gemeinschaftseigentum, bedarf es zur Wirksamkeit einer Unterteilung der Auflassung des neuen Gemeinschaftseigentums unter Mitwirkung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer und der Eintragung in das Grundbuch. Während bei der Begründung von Wohnungseigentum alles, was nicht Sondereigentum sein kann, ipso jure Gemeinschaftseigentum wird (vgl. BGH, NJW-RR 1990, 447), ist dies bei der nachträglichen Unterteilung von Sondereigentum nicht der Fall (BayObLG, NJW-RR 1996, 721). Ein unterteilender Wohnungseigentümer kann nämlich den übrigen Eigentümern nicht einen Teil seines Sondereigentums als Gemeinschaftseigentum sozusagen aufdrängen (vgl. Demharter, NZM 2000, 1196). Vorliegend ging es um die Unterteilung von Praxis-Sondereigentum und einem jeweils 2 qm übrig bleibenden großen Flur, der keiner der beiden neuen Einheiten zugeordnet wurde.
2. Die entgegen diesen Voraussetzungen in das Grundbuch eingetragene Unterteilung ist inhaltlich unzulässig und damit nichtig. Sie kann auch nicht Basis eines gutgläubigen Erwerbs sein.

Anmerkung

Mit ähnlicher Problematik musste sich bereits vor Jahrzehnten das OLG Oldenburg beschäftigen. Unter Abgeschlossenheitsgesichtspunkten muss häufig bei solchen Unterteilungen einer Sondereigentumseinheit in zwei neue Einheiten ein neuer Eingangstürbereich zum gemeinschaftlichen Flur und Treppenhaus geschaffen werden. Ist dies nicht möglich, besteht dann häufig die Absicht des Unterteilenden, einen kleinen Vorflurbereich aus dem ursprünglichen Sondereigentum abzutrennen und neues Gemeinschaftseigentum für den Türbereich der neu geschaffenen zweiten Einheit zu erzeugen. Dieser Änderung müssen die restlichen Eigentümer der Gemeinschaft nicht ohne Weiteres zustimmen, was in solchen Fällen die rechtswirksame Unterteilung infrage stellt. Realisierbar ist eine solche Unterteilung deshalb wohl nur dann, wenn eine direkte neue Zugangstüre bei der zweiten, unterteilten Einheit zum bisherigen Gemeinschaftseigentum geschaffen werden kann; ein solcher Durchbruch stellt sicher eine nachträgliche bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (Trennwand zum gemeinschaftlichen Flur und Treppenhaus) dar, die u. U. jedoch über einen bestandskräftig werdenden Genehmigungs-Mehrheitsbeschluss nach § 22 Abs. 1 WEG gestattet werden könnte, wenn ein solcher Beschluss nicht über das Maß nach § 14 Nr. 1 WEG die restlichen Eigentümer beeinträchtigen und damit Zustimmungspflichten entbehrlich machen könnte.

In solchen und ähnlichen Fällen geht es deshalb im Zuge solcher Unterteilungen wohl nicht um das "Vergessen eines Raums", eher um die erforderliche neue Abgeschlossenheit beider Einheiten.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 03.04.2007, 32 Wx 33/07 = NZM 2007, 603