MIETZAHLUNGSANSPRÜCHE - Verwirkung der Mietzahlungsansprüche nach Zeit und Umständen

Leitsatz

Wenn ein Mieter neun Faxschreiben vorlegen kann, die sämtlich an die Faxnummer des Vermieters gerichtet sind und er weiter zu allen neun Schreiben den O.k.-Vermerk auf dem Sendebericht nachweisen kann, dann genügt ein einfaches Bestreiten des Zugangs nicht. In einem solchen Fall spricht vielmehr ein Anscheinsbeweis für den Zugang, den der Vermieter erschüttern muss. Enthalten die Schreiben Mängelanzeigen und mindert der Mieter über einen Zeitraum von rund drei Jahren die Miete, ohne dass der Vermieter dies beanstandet, ist sein Nachzahlungsanspruch verwirkt. Es ist sowohl das Zeit- als auch das Umstandsmoment erfüllt. Der Vermieter forderte den Mieter 2000 und 2001 auf, seit 1998 rückständige Miete zu zahlen, nachdem der Mieter die Miete wegen Mietmängeln, v.a. wegen Undichtigkeiten am Dach, gemindert hatte. 2002 erhob der Vermieter Zahlungsklage. Er bestreitet den Zugang von Mängelrügen. Der Mieter wendet ein, der Vermieter habe drei Jahre lang auf die per Fax gesendeten Mängelanzeigen nicht reagiert. Das Gericht gibt dem Mieter recht, der Zahlungsanspruch des Vermieters ist verwirkt: Das insoweit erforderliche Zeitmoment ist erfüllt. Der Mieter hat die Miete ab 1998 gemindert, der Vermieter hat erstmals Ende 2000 die Rückstände angefordert. Auch das Umstandsmoment ist erfüllt. Wenn der Mieter neun Mängelanzeigen per Fax an den Vermieter richtete, die Miete mindert und der Vermieter erst nach drei Jahren mit der Zahlungsaufforderung reagiert, ohne die Mängel zu beseitigen, kann der Mieter davon ausgehen, dass der Vermieter mit der Minderung einverstanden ist. Wer im Geschäftsverkehr selbst eine Faxnummer benennt, unter welcher er Erklärungen entgegennimmt, muss dafür sorgen, dass ihn die dort eingehenden Schreiben erreichen und sich das Gerät in einem technisch einwandfreien Zustand befindet.

Link zur Entscheidung

OLG Naumburg, Urteil vom 18.05.2006, 9 U 50/03