Mietvorvertrag / 4 Hauptmietvertrag

Der Hauptmietvertrag muss entsprechend den Vereinbarungen im Vorvertrag abgeschlossen werden.

Fehlen im Vorvertrag besondere Vereinbarungen über den Inhalt des späteren Hauptvertrags, so regeln sich die beiderseitigen Rechte und Pflichten grundsätzlich nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB. Im Übrigen muss der Inhalt des Hauptvertrags nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vorstellungen der Parteien ermittelt werden.

Achtung

Vermeiden Sie wichtige Lücken

Denken Sie daran, dass die gesetzliche Regelung eher mieterfreundlich ist (einem Mieter kann nichts Besseres passieren als ein Vertrag nach BGB) und Sie Wichtiges vertraglich zu Ihren Gunsten gestalten sollten. Machen Sie daher von einem Vorvertrag nur sehr zurückhaltend Gebrauch oder wählen Sie alternativ den eingangs genannten bedingten Vertrag: Dann steht alles fest. Es braucht nicht nachverhandelt werden und der Beginn ist durch Eintritt einer klaren Bedingung (z. B. Abnahme des Bauwerks) fixiert.

4.1 Rücktritt

Von einem Mietvorvertrag können die Vertragsparteien unter strengen Voraussetzungen wirksam zurücktreten.

4.1.1 Wegen Erfüllungsverweigerung

Weigert sich eine Partei endgültig, den Hauptvertrag zu den Bedingungen des Vorvertrags abzuschließen, so kann die andere Partei vom Vertrag zurücktreten. An die Annahme einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen: Die Weigerung zum Vertragsschluss muss außer Zweifel stehen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 21.10.1992, XII ZR 173/90, ZMR 1993 S. 55 = MDR 1993 S. 341.

4.1.2 Aus wichtigem Grund

Statt eines Kündigungsrechts besteht hier ein Rücktrittsrecht. Die Anforderungen an den "wichtigen Grund" entsprechen denen, die für eine fristlose Kündigung notwendig sind. Darunter fällt beispielsweise der Verlust des Vertrauensverhältnisses, also wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage für die weiteren – auf Abschluss des Hauptvertrags gerichteten Verhandlungen – erschüttert werden. Von einer solchen Erschütterung der Vertrauensgrundlage kann nur unter strengen Voraussetzungen ausgegangen werden.

Das OLG Hamburg bejaht die Erschütterung des Vertrauensverhältnisses, wenn eine Vertragspartei durch die Übersendung einer umfassenden Liste klärungsbedürftiger Punkte den Pfad zu einer zielgerichteten Abstimmung im Rahmen des Mietvorvertrags verlässt und sehr viele bereits geklärte Punkte wieder zur Disposition stellt.^[1]

Hinweis

Schwerwiegender Vertrauensverlust

Wiegt der Verlust des Vertrauensverhältnisses schwer, bedarf es einer vorherigen Abmahnung oder Nachfristsetzung nicht.

[1] OLG Hamburg Urteil v. 9.3.2023, 4 U 59/22.

4.2 Klage auf Erfüllung

Anstatt vom Vertrag zurückzutreten, kann die andere Partei auch auf Erfüllung klagen.

4.2.1 Leistungsklage auf Annahme des Angebots

Im Regelfall ist der Erfüllungsanspruch im Wege der Leistungsklage auf die Annahme eines von der klagenden Partei abgegebenen Angebots geltend zu machen.^[1] Die Erfüllungsklage kann mit einer Klage auf Leistung aus dem Hauptvertrag verbunden werden.^[2] Da die Klage auf den Abschluss des Hauptvertrags zu richten ist, muss der Klageantrag den Inhalt des Hauptvertrags wiedergeben; stimmt der Antrag hiermit nicht überein, so ist die Klage abzuweisen.^[3] Anderenfalls wird der Beklagte antragsgemäß verurteilt. Mit der Rechtskraft des Urteils gilt der Hauptvertrag nach § 894 ZPO als zustande gekommen.

[1] BGH, NJW 1994 S. 1272 f.; BGH, Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 39/00, NZM 2002 S. 910, 912.

[2] OLG Koblenz, Urteil v. 18.7.1997, 10 U 1238/96, NZM 1998 S. 405.

[3] OLG Köln, Urteil v. 3.7.1991, 2 U 169/90, DWW 1992 S. 210.

4.2.2 Leistungsklage auf Abgabe eines Angebots

Ist die Erhebung einer Klage auf Abschluss des Hauptvertrags nicht möglich, weil die berechtigte Partei aus Rechtsgründen nicht in der Lage ist, ein entsprechendes Angebot abzugeben, so kann eine Leistungsklage auf Abgabe eines konkreten Angebots erhoben werden.^[1] Ein solcher Fall kann vorliegen, wenn bestimmte Details der Mietsache zwar der Gegenpartei, nicht aber dem Berechtigten bekannt sind.

Praxis-Tipp

Feststellungsklage

Ist auch dies nicht möglich, weil der Gegenpartei nach dem Inhalt des Vorvertrags ein Gestaltungsspielraum zusteht, so kommt die Erhebung einer Feststellungsklage in Betracht.^[2]

Eine Klage des Vermieters auf Zahlung der Miete oder eine Klage des Mieters auf Überlassung der Mietsache ist dagegen unzulässig.

[1] BGH, Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 39/00, NZM 2002 S. 910, 912.

[2] BGH, Urteil v. 3.7.2002, a. a. O..

4.3 Klage auf Nichterfüllung

Der Mieter kann auch im Wege des Schadensersatzes geltend machen, so gestellt zu werden, als wenn ordnungsgemäß erfüllt worden wäre.

Hinweis

Dritter hat die Mietsache

Die Erfüllungsklage des Mieters ist dabei auch dann zulässig, wenn das Mietobjekt abredewidrig einem Dritten überlassen worden ist. Es ist Sache des Vermieters dafür zu sorgen, dass der mit dem Dritten geschlossene Vertrag wieder aufgelöst wird. Gelingt dies nicht, kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 21.10.1992, XII ZR 173/90, MDR 1993 S. 341.