Im Rahmen der Vereinbarung einer Indexmiete können die Parteien nach § 557b Abs. 1 BGB schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.
Bereits vor Inkrafttreten der GEG-Reform 2024 am 1.1.2024 konnte eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur verlangt werden, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Nicht zu vertreten hat der Vermieter eine bauliche Maßnahme, die ihm durch Gesetz oder eine Behörde zwingend vorgeschrieben ist.
Zwingende Maßnahmen
Durch Gesetz vorgeschrieben sind etwa
- der Einbau von Wärmezählern,
- der Einbau von Rauchwarnmeldern,
- die Dämmung oberster Geschossdecken,
- der Einbau von Thermostatventilen.
In diesen Fällen kann auch im Fall einer vereinbarten Indexmiete eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht kommen.
Diese Ausnahme gilt allerdings nicht für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB. Die Berechtigung zur Modernisierungsmieterhöhung besteht also trotz Vorliegen einer gesetzlichen Verpflichtung zur Durchführung der Maßnahme dann nicht, wenn es sich um Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB handelt und die Mieterhöhung auf § 559e BGB gestützt wird.[1] Erfüllt also der Vermieter die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG unter Inanspruchnahme von Fördermitteln, kann er bei vereinbarter Indexmiete keine Mieterhöhung vornehmen. Es scheidet allerdings auch eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aus.
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