Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann der Vermieter die Miete um 8 % nach § 559 Abs. 1 BGB, unter den Voraussetzungen des § 559e Abs. 1 BGB um 10 % der Kosten der Modernisierungsmaßnahme erhöhen. Maßgeblich sind insoweit die Kosten, die für die jeweilige Mieterwohnung aufgewendet werden. Insbesondere Maßnahmen der energetischen Sanierung betreffen nicht lediglich eine Wohnung, sondern in der Regel alle Wohnungen, etwa im Fall einer Wärmedämmung. Die Kosten sind dann angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Zu den insoweit zu berücksichtigenden Kosten zählen neben den Baukosten auch die Baunebenkosten, also etwa eines beauftragten Architekten für Planung, Baubetreuung und Abnahme. Von diesen Kosten sind etwaige Skonti und Rabatte abzuziehen, sodass auch die Mieter in ihren Genuss kommen.
2.1.1 Ersparte Kosten der Erhaltung
Modernisierungsmaßnahmen enthalten häufig auch Elemente von Erhaltungsmaßnahmen. Kosten von Erhaltungsmaßnahmen können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Das bringt § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB zum Ausdruck. Insoweit können also keine Kosten angesetzt werden, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen entstanden wären.
Fassadenarbeiten
Die Gebäudefassade des in den 1960er-Jahren errichteten Gebäudes ist wegen Putzschäden großflächig ausbesserungswürdig. Der Vermieter nimmt dies zum Anlass einer Fassadensanierung unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems.
Nicht umlegbar sind insoweit die Kosten, die für die Beseitigung der Putzschäden erforderlich sind, einschließlich derjenigen, die insoweit für das Aufbringen eines neuen Putzes erforderlich wären. Ist es zur Maßnahmendurchführung erforderlich, ein Gerüst aufzustellen, wären auch die insoweit entstehenden Kosten als "Sowieso-Kosten" nicht umlagefähig. Umlagefähig sind die Kosten der Verklebung, der Tellerdübel, des Dämmstoffs, des Armierungsmörtels sowie des Armierungsgewebes.
Insoweit sind die nicht umlagefähigen Kosten zusammenzustellen und als Gesamtsumme darzustellen. Diese Kosten sind nach gegenwärtigen Preisen anzusetzen. Weiter sind die insgesamt für die modernisierende Instandsetzung erforderlichen Kosten zusammenzustellen und als Gesamtsumme darzustellen. Auf den Mieter kann dann nur der sich ergebende Differenzbetrag umgelegt werden.
Kein konkreter Instandsetzungsbedarf
Auch wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden hat, ist nach § 559 Abs. 2 Satz 2 BGB ein Abzug sog. fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen. Nach dieser Bestimmung verbietet es sich bei Fällen, welche die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort mit sich bringen, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen. Jedenfalls dann, wenn das Bauteil über einen nicht unerheblichen Zeitraum der zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden ist, müssen auch die fiktiven Erhaltungskosten (d. h. ohne konkreten Instandsetzungsbedarf) von den umlagefähigen Kosten in der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Hierzu kann auf Lebensdauertabellen, z. B. des Bundes Technischer Experten e. V. – Lebensdauer von Bauteilen, Zeitwerte –, zurückgegriffen werden.
In einem derartigen Fall bedarf es keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Ausreichend ist, den ersparten Instandsetzungsaufwand durch Angabe einer Quote der aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.[1]
Macht der Vermieter keine Angaben bezüglich eines Abzugs der Erhaltungskosten, hat dies zunächst keine Auswirkung auf die Mieterhöhungserklärung. Sie wird deswegen nicht unwirksam.
2.1.2 Anrechnung von Drittmitteln
Die Anrechnung von Drittmitteln regelt § 559a BGB. Diese gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Kosten. Es bedarf insoweit keiner Problematisierung, dass ein Vermieter nicht die reinen Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter umlegen kann, die er nicht selbst getragen, sondern hierfür Drittmittel in Anspruch genommen hat.
Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, verringert sich gemäß § 559a Abs. 2 BGB die Mieterhöhung um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser errechnet sich aus der Differenz zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgeblich ist dabei nach § 559a Abs. 2 Satz 3 BGB der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Derzeit liegt der Zinssatz bei ca. 3 %.
Verbilligtes Darlehen
Der Vermieter führt eine Modernisierungsmaßnahme durch und hat dafür ein Darlehen über 80.000 EUR aufgenommen. Entgegen dem derzeitigen Zinsniveau von ca. 3 % erhält er das Darlehen zu einem Zinssatz von 1,5 %. Im Fall einer Verzinsung zu 3 % würden Zinsen in Höhe von 2.400 EUR jährlich an...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen