1.3.1 Frist
Modernisierungsmaßnahmen sind dem Mieter nach § 555c Abs. 1 BGB spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist.
Ob die Einwirkungen einer Baumaßnahme unerheblich oder erheblich sind, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind in erster Linie die voraussichtliche Dauer der Maßnahme und ihr voraussichtlicher Umfang. Sind die Mieträume selbst betroffen, ist eine Maßnahme regelmäßig dann erheblich, wenn sie sich über mehrere Stunden hinzieht und das Gebrauchsrecht des Mieters beeinträchtigt. Als insoweit unerheblich angesehen wurden der Einbau
- eines Wasserzählers,[1]
- einer Klingelanlage,[2]
- von Rauchwarnmeldern[3] sowie
- der Anschluss der Mietsache an das Breitbandkabelnetz.[4]
1.3.2 Inhalt
Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über:
- die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
- den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
- den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Umfang der Maßnahme
Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abschätzen zu können. Ihm muss die Möglichkeit geboten werden, ggf. mit sachverständiger Hilfe vergleichend ermitteln zu können, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.[1]
Künftige Betriebskosten
Von erheblicher Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB auch Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten muss. Angaben zu den künftigen Kosten für Heizung und Warmwasser sind also von elementarer Bedeutung, da es ansonsten an einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung fehlt. Da eine "Nachbesserung" nicht möglich ist, muss dem Mieter eine neue Modernisierungsankündigung übermittelt werden. Und auch hier gilt die 3-Monats-Frist des § 555c Abs. 1 BGB, womit sich also der Beginn der Modernisierungsmaßnahme entsprechend verschieben kann.
Hinweis auf Möglichkeit des Härteeinwands
Bei der Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme soll der Mieter gemäß § 555c Abs. 2 BGB auf Form und Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 Satz 2 BGB hingewiesen werden. Jedenfalls besteht eine Duldungspflicht des Mieters dann nicht, wenn die Baumaßnahme für ihn selbst, seine Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter sowie den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Der Mieter kann also einen entsprechenden Härteeinwand erheben. Gemäß § 555d Abs. 3 BGB muss der Mieter dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen.
Fristberechnung
Im Zuge der Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG soll die Wärmeerzeugung über eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfolgen. Die in den Mieträumen vorhandenen Gliederheizkörper sollen daher durch Plattenheizkörper ausgetauscht werden. Dem Mieter geht das Ankündigungsschreiben am 18.8. zu. Härtegründe hat er bis spätestens 30.9. in Textform gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.
Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht, also sowohl Art, Umfang, voraussichtlicher Beginn und die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme mitgeteilt wurden. Wurde der Mieter in der Ankündigung der Baumaßnahme nicht auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen, bedarf die Mitteilung des Mieters nicht der Form und Frist des § 555d Abs. 3 BGB. Wurde der Mieter auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen und sollte der Mieter diese Frist nicht einhalten, müssen danach mitgeteilte Umstände nur noch berücksichtigt werden, wenn der Mieter unverschuldet an der Einhaltung der Frist gehindert war. Dann sind seitens des Mieters die zur Härte führenden Umstände sowie die Gründe für die Nichteinhaltung der Frist dem Vermieter unverzüglich in Textform mitzuteilen.
Härtegr...
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