Gesetzliche Regelungen zur Berechnung der Nutzfläche bestehen nicht. Die Wohnflächenverordnung oder die II. Berechnungsverordnung gelten nur für die Wohnraummiete. Deshalb kann sich der Vermieter für eine beliebige rechtlich zulässige Methode der Flächenermittlung entscheiden. Zu diesen Methoden zählt u. a. auch die DIN 277. Dem Vermieter obliegt insoweit keine Aufklärungspflicht. Es ist vielmehr Sache des Mieters, durch entsprechende Nachfragen für Klarheit zu sorgen.[1]
Von praktischer Bedeutung sind insbesondere
- die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF): Darunter ist die Summe der Grundflächen einschließlich der sog. Konstruktionsflächen (dazu zählen auch die in den Innenräumen befindlichen Grundflächen von Pfeilern, Stützen, Wandnischen, Innentreppen, Türen, Durchgängen etc.) zu verstehen und
- die Berechnung der Nettogrundfläche (NGF): Dies ist die Summe der Grundflächen ohne die Konstruktionsflächen, also die Nutzfläche im engeren Sinn.
Unklare Vereinbarungen sind auszulegen.
"Mietfläche" innerhalb der Außenhaut
Ist in einem Gewerbemietvertrag vereinbart, dass als "Mietfläche" die Fläche innerhalb der Außenhaut des vermieteten Objekts gilt, so sind bei der Flächenermittlung nach Ansicht des OLG Hamm[2] nicht nur der nutzbare Raum, sondern auch die Konstruktionsflächen zu berücksichtigen.
Weicht die Nutzfläche von Gewerberäumen von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, liegt ein Mangel vor. Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat hat für die Fälle der Abweichung der Wohnfläche von der geschuldeten Fläche folgende Grundsätze entwickelt:
- Ein Mangel ist anzunehmen, wenn eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt.[3]
- Eine die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschreitende Maßtoleranz ist nicht anzuerkennen. Ebenso spielt der Umstand keine Rolle, dass vor der Maßangabe der Zusatz "circa" steht.[4]
Diese Grundsätze gelten auch für die Gewerbemiete.[5]
Wer Räume nach einem Grundrissplan mietet, muss sich nicht darauf verweisen lassen, er könne die Abweichungen durch eine geschickte Einrichtung kompensieren. Ebenso kommt es nicht darauf an, ob der Mietgebrauch beeinträchtigt ist.[6]
Bei der Vereinbarung einer Quadratmetermiete ist für die Mietberechnung nicht die im Mietvertrag ausgewiesene Fläche, sondern die wirkliche Fläche maßgebend. Hat der Mieter eine Miete auf der Grundlage der Vertragsfläche bezahlt, kann er den überzahlten Teil nach Bereicherungsgrundsätzen zurückfordern.
Flächenabweichung auch < 10 %
Dies gilt auch dann, wenn die Flächenabweichung weniger als 10 % beträgt.
Die Rechtsprechung des BGH zur Minderung bei einer fehlerhaften Flächenangabe im Mietvertrag ist bei der Vereinbarung einer Quadratmetermiete nicht einschlägig.[7]
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