Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 5.1 Wohnraummiete

Minderung kann nicht ausgeschlossen werden

Bei einem Wohnraummietverhältnis kann das Minderungsrecht weder ausgeschlossen noch beschränkt werden. Dies gilt auch für solche Vereinbarungen, durch die das Minderungsrecht mittelbar tangiert wird.

Praxis-Beispiel

Unbeschränkte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht

Wird die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ohne gegenständliche oder summenmäßige Beschränkung auf den Mieter übertragen, so steht damit zugleich fest, dass der Mieter im Fall eines Wohnungsmangels nicht zur Minderung berechtigt ist.

Eine derartige Regelung verstößt gegen § 536 Abs. 4 BGB.

Unzulässig ist es auch, wenn die kraft Gesetzes bestehende Verknüpfung zwischen Mangel und Minderung aufgehoben wird. Deshalb kann bei der Wohnraummiete nicht vereinbart werden, dass der Mieter erst dann mindern kann, wenn der Mangel gerichtlich festgestellt oder unstreitig ist. Eine vertraglich vereinbarte Verzögerung des Beginns der Minderungsbefugnis ist ebenfalls unwirksam.

Praxis-Beispiel

Unzulässige ­Vereinbarungen

Hierunter fällt eine Regelung, wonach der Mieter vor der Ausübung des Minderungsrechts verpflichtet sein soll, dies dem Vermieter anzuzeigen^[1] oder wonach dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden muss.

Wichtig

Zulässige Verein­barungen

Die Parteien können im Einzelfall allerdings vereinbaren, dass der Mieter einen konkret gegebenen Mangel nicht zum Anlass einer Minderung nehmen werde.

Ebenso ist es zulässig, wenn sich die Parteien im Hinblick auf einen konkreten Mangel auf einen bestimmten Minderungsbetrag oder eine bestimmte Minderungsquote einigen.^[2]

Keine Vereinbarung ohne konkreten Bezug

Eine Vereinbarung über einen Minderungsausschluss oder eine Minderungsbeschränkung ohne einen Bezug zu einem konkreten Mangel ist allerdings unwirksam^[3]:

Praxis-Beispiel

Unzulässige Klausel

"Der Mietpreis enthält zugunsten des Mieters einen Nachlass von 5 %. Dieser Nachlass bewirkt … den Verzicht auf die Rechte aus §§ 537, 538 BGB."

[1] LG Heidelberg, NJWE-MietR 1997 S. 99, 100; unzutreffend AG Dortmund, WuM 1980 S. 126.

[2] vgl. BGH, Urteil v. 21.2.1990, VIII ZR 116/89, NJW-RR 1990 S. 884 = WuM 1990 S. 246 = ZMR 1990 S. 206.

[3] LG Hamburg, WuM 1990 S. 115.