MIETMÄNGEL - Zur Vermieterhaftung für Mietersachen

Leitsatz

Zur Verantwortlichkeit des Vermieters für Schäden an Sachen des Mieters, wenn die Schadensursache von einer Gefahrenquelle ausgeht, die sich zwar im Mietgebäude befindet, aber nicht mitvermietet ist und nicht dem Verantwortungsbereich des Vermieters unterliegt (hier: verplombte Zähleranlage des E-Werks).

Fakten:

In den Praxisräumen des Mieters kam es zur Beschädigung von Elektrogeräten, weil sich im Stromzähler eine Aluminium-Klemmschraube gelöst hatte. Der Zähler steht im Eigentum des E-Werks und befindet sich im Gebäude des Vermieters, aber außerhalb der Mieträume. Er ist verplombt und darf nur vom E-Werk geöffnet werden. Der BGH gibt in letzter Instanz dem Vermieter Recht. Hier liegt kein Mietmangel vor. Ein Mietmangel liegt vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Haben die Parteien einen konkret gegebenen schlechten Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart, sind insoweit Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen. Welcher Zustand als vertragsgemäß zu gelten hat, bestimmen die Parteien. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen. Hier konnte der Mieter bei Vertragsschluss nur eine Elektroinstallation erwarten, wie sie für vergleichbare Objekte üblich war. Der Vermieter hat hier auch nicht gegen seine Überwachungspflicht verstoßen. Bei regelmäßiger Überwachung hätte der hier durch den Zähler entstandene Schaden zwar vermieden werden können, der Vermieter war zur Überwachung des verplombten Zählerkastens aber nicht verpflichtet.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 10.05.2006, XII ZR 23/04

FAZIT:

Der Vermieter haftet für alle Gefahrenquellen, die in seinen Herrschafts- und Einflussbereich gehören. Grundsätzlich haftet er auch für Gefahrenquellen, die sich zwar außerhalb der Mietsache, aber im selben Gebäude befinden und sich während der Mietzeit auf die Mieträume auswirken. Verplombte Zählerkästen des E-Werks liegen aber außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters.