Mietermehrheit – Kein Anspruch auf Auswechseln der Mieter

1 Leitsatz

Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit führt dazu, dass dem Vermieter grundsätzlich kein anderer Mieter aufgezwungen werden darf und ein Auswechseln der Vertragsparteien daher nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen kann.

2 Normenkette

§§ 133, 157, 535 Abs. 1, 1568a Abs. 3 BGB

3 Das Problem

Die Änderung eines Vertrages bedarf einer einvernehmlichen Regelung der Parteien. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern(-teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsam an, bedarf es folglich einer übereinstimmenden Willensentscheidung beider Vertragsseiten, d. h. sowohl der Mieter als auch der Vermieter, wenn ein Mieter der Mietermehrheit ausscheiden und ggf. durch einen Dritten ersetzt werden soll. Das Grundprinzip der Vertragsfreiheit führt dazu, dass dem Vermieter außer im Falle der gesetzlich geregelten Folgen bei der Ehewohnung im Falle der Ehescheidung (§ 1568a Abs. 3 BGB) kein anderer Mieter aufgezwungen werden kann, weil er die Solvenz mehrerer gesamtschuldnerisch haftender Mieter nicht gegen seinen Willen verlieren darf.

4 Die Entscheidung

Nach einem Urteil des LG Berlin begründet daher allein eine Mehrheit von Mietern keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder seines Austausches durch einen Dritten zuzustimmen. Kann keine Einigung mit dem Vermieter hergestellt werden, muss i. d. R. das Mietverhältnis insgesamt beendet und ggf. auf neuer Basis begründet werden.

Eine Ausnahme, d. h. ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Zusammensetzung der Mieterschaft und damit auf ein Wechselrecht der Mieter besteht nur dann, wenn dies eine Grundlage des Vertrages bildet, z. B. bei einer Wohngemeinschaft als eine nicht auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft.

5 Entscheidung

LG Berlin, Urteil v. 17.4.2020, 65 S 167/19