Mieterhöhung - Zur Erhöhung einer Teilinklusivmiete

Leitsatz

Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die "Erhöhung einer Nettokaltmiete" begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete enthalten sind ("Teil inklusivmiete").

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1980 war die Wohnung preisgebunden, der Mieter hatte neben der Nutzungsgebühr Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasserversorgung zu entrichten; die übrigen Nebenkosten waren in der Nutzungsgebühr enthalten (Teilinklusivmiete). 1986 hatte der Vermieter die Miete auf eine Nettokaltmiete umgelegt, indem er unter Berufung auf § 27 Abs. 3 II. BV, §§ 20 f. NMV und § 10 WoBindG die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnete und nunmehr als Vorauszahlungen auf die abzurechnenden Betriebs kosten erhob. Er rechnete jährlich über die Betriebskosten ab, der Mieter beanstandete diese Praxis nicht. Der BGH gibt dem Vermieter recht. Der Vermieter hatte hier die Mietstruktur 1986 geändert und entsprechend über die Nebenkosten abgerechnet, durch die Akzeptanz des Mieters über 20 Jahre, war die Miete auf eine Nettomiete wirksam umgestellt worden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 07.07.2010, VIII ZR 321/09BGH, Urteil vom 7.7.2010 – VIII ZR 321/09

Fazit:

Der BGH weist in seiner Entscheidung auch darauf hin, dass ein Mieterhöhungsverlangen wegen eines formellen Mangels unwirksam ist, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden ist und der Mieter nicht erkennen kann, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt.