Mieterhöhung – Vergleichsobjekte müssen nur nach Art, Größe und Lage vergleichbar sein

1 Leitsatz

Handelt es sich bei den zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Doppelhaushälfte genannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften in unmittelbarer Nähe mit vergleichbarer Wohnfläche, kommt es nicht auf die Ausstattung und die Beschaffenheit der Vergleichsobjekte an.

2 Normenkette

§§ 558, 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB

3 Das Problem

Gibt es in Städten/Gemeinden keinen Mietspiegel oder gilt der Mietspiegel nicht für das streitgegenständliche Objekt (z. B. nur für Wohnungen, nicht für Häuser), kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit 3 Vergleichsmieten oder einem Sachverständigengutachten begründen.

4 Die Entscheidung

In dem vom AG München entschiedenen Fall handelt es sich bei den 3 vom Vermieter im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichsobjekten ebenfalls um Doppelhaushälften, die in unmittelbarer Nähe zu der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte liegen. Diese 3 Vergleichsobjekte verfügen alle über ca. 150 m² Wohnfläche; vergleichbar mit der von den Mietern bewohnten Doppelhaushälfte mit mindestens 134 m². Somit liegen 3 Wohnwertmerkmale vor, die mit der Doppelhaushälfte der Mieter im Wesentlichen übereinstimmen: Art, Größe und Lage. Auf die 2 weiteren Merkmale, Ausstattung (renoviert oder unrenoviert) sowie Beschaffenheit (Zuschnitt) kommt es daher bei der vorzunehmenden Gesamtschau nicht mehr an. Insofern ist auch nicht ersichtlich, dass es unterschiedliche Teilmärkte für renovierte und nicht renovierte Doppelhaushälften gibt. Die angegebenen Doppelhaushälften sind daher vergleichbar im Sinne des Gesetzes und als Vergleichswohnungen tauglich. Die Frage, ob es insoweit der Einholung eines Sachverständigengutachtens betreffend der Ausstattung und damit die Vergleichbarkeit der angegebenen Vergleichsobjekte bedarf, ist ohne Belang, da i. d. R. keine Beweiserhebung über die tatsächlichen Angaben in einem Mieterhöhungsverlangen erfolgt.

5 Entscheidung

AG München, Urteil v. 19.8.2022, 414 C 10005/21