AG München Urteil vom 19.08.2022 - 414 C 10005/21

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, gegenüber der …, der Erhöhung der monatlichen Kaltmiete von bisher EUR 1.350,– um EUR 202,50 auf EUR 1.552,50 zuzüglich Garagenmiete und Betriebskostenzahlungen wie bisher mit Wirkung ab 1. Juni 2021 für die Doppelhaushälfte … zuzustimmen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich Ziffer 2) des Tenors für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 2.430,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin macht im vorliegenden Verfahren einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB geltend.

Die Klägerin war bis 31. Mai 2022 Eigentümerin und Vermieterin betreffend den im Tenor genannten Mietgegenstand. Dem lag der Mietvertrag Anlage K1 zugrunde. Seit Mietbeginn 1. September 2009 zahlen die Beklagten unverändert eine monatliche Kaltmiete von 1350 EUR. Mit Schreiben vom 20. März 2021 (Anlage K2) verlangte die Klägerin durch die von ihr eingeschaltete Hausverwaltung Zustimmung zur Mieterhöhung im tenorierten Umfang, was die Beklagte anwaltlich mit Schreiben vom 21 Mai 2021 (Anlage B2) ablehnte. Als Vergleichsobjekte wurden im Mieterhöhungsverlangen DHH in unmittelbarer Nachbarschaft mit den Hausnummern … genannt. Während des Prozesses veräußerte die Klägerin an die im Tenor genannte GmbH das Mietobjekt, die Rechtsnachfolgerin wurde am 1. Juni 2022 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (Anlage K3).

Die Klägerin trägt im Wesentlichen vor:

Die Doppelhaushälfte habe 150 m² Wohnfläche, jedoch entspreche die von ihr verlangte Miete der ortsüblichen Miete auch für den Fall, dass die Wohnfläche nur 134 m² betrage. Die von den Beklagten gerügten Mängel spielten für das Mieterhöhungsverlangen keine Rolle und seien im Übrigen auf eine fehlerhafte Heizung und Lüftung der Beklagten zurückzuführen. Der Vortrag der Beklagten zur angeblich fehlenden Vergleichbarkeit betreffend die im Mieterhöhungsverlangen angegebenen 3 Doppelhaushälften sei unsubstantiiert. Im Übrigen spiele das Alter der Heizung und des Bades sowie der Türen und Böden für die Vergleichbarkeit keine Rolle.

Die Klägerin beantragte zuletzt im Termin v. 17.08.2022 gem. Schriftsatz v. und wie tenoriert.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt.

Sie haben im Wesentlichen vorgetragen:

Die von den Beklagten bewohnte Doppelhaushälfte habe nur eine Wohnfläche von 134 m² (Anlage B1). Das Mieterhöhungsverlangen Anlage K3 sei formell unzulässig, weil zu pauschale Angaben im Mieterhöhungsverlangen betreffend die Vergleichsobjekte gemacht würden. Jedenfalls seien die von der Klägerin benannten 3 Vergleichsobjekte umfassend renoviert und modernisiert im Bereich Bäder, Fenster, Türen, Böden, Heizkörper und Balkonrüstungen, und deshalb nicht vergleichbar im Sinne von § 558 a Abs. 2 Nummer 4 BGB. Die von den Beklagten bewohnte Doppelhaushälfte sei demgegenüber ausgestattet nach dem Stand von 1970. Es liege ein anderer Wohnungsteilmarkt vor. Wegen nicht behobener Mängel an den Glasbausteinen im Treppenhaus und Feuchteschäden im Kellergeschoss sei das Mieterhöhungsverlangen auch treuwidrig, die Hausverwaltung der Klägerin habe auf Aufforderungen zur Mängelbeseitigung nicht reagiert. Im Hinblick auf den im Laufe des Rechtsstreits erfolgten Verkauf des Mietgegenstandes fehle der Klägerin jetzt die Aktivlegitimation. Das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten sei ohne Belang, weil nach wie vor die Vergleichbarkeit der Wohnungen fehle.

Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestandes gemäß § 313 Abs. 2 ZPO auf das schriftliche Parteivorbringen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 30.11.2021 und 17.08.2022 Bezug genommen. Das Gericht hat verschiedene Hinweise gegeben, die Parteien ausführlich angehört und Sachverständigenbeweis erhoben.

1) Die Klage ist zulässig.

Entscheidungsgründe

a) Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 29 a Abs. 1 ZPO und § 23 Nr. 2 a GVG.

b) Wie das Gericht in der Verfügung vom 22. Juni 2022 bereits hingewiesen hat, ist die Klägerin im Hinblick auf § 265 Abs. 2 ZPO nach wie vor berechtigt, die Zustimmung zur Mieterhöhung geltend zu machen. Sie ist insoweit gesetzliche Prozeßstandschafterin für die Erwerberin. Die Zustimmung gilt im Hinblick auf § 894 ZPO auch erst mit Rechtskraft als erteilt, weshalb die prozessuale Einwendung der Beklagten im Schriftsatz vom 5. August 2022 nicht durchgreift.

2) Die Klage ist auch begründet. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu.

a) Das Mieterhöhungsverlangen Anlage K2 ist formell wirksam, was nach BGH 29. April 2020 VIII ZR 355/18 eine Frage der Begründetheit ist. Es gelten §§ 558 a Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB i. V. m. BGH 26.04.2016 – VIII ZR 54/16. Nach der gefestigten Rechtsprechung des BGHs dürfen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck ...