Miete / 4 Höhe der Miete

Die Höhe der Miete unterliegt grundsätzlich der freien Vereinbarung der Parteien. Haben die Parteien die Miete nicht weiter festgelegt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen.

Bei Geschäftsräumen ist die Mehrwertsteuer nur dann zzgl. zur Miete zu bezahlen, wenn dies ausdrücklich vereinbart war. Eine formularmäßige Klausel, wonach Mehrwertsteuer zu bezahlen ist, ist bei individueller Vereinbarung einer Miete ohne Mehrwertsteuer unwirksam, da Letzteres vorgeht. Eine formularmäßige Klausel, wonach der Vermieter die Mehrwertsteuer nachträglich verlangen kann, wenn er für die Umsatzsteuer optiert, ist wirksam. Die Klausel geht allerdings ins Leere, wenn der Mieter nicht umsatzsteuerpflichtig ist, weil dann Mehrwertsteuer nicht anfällt.

Eine Klausel, die den Vermieter berechtigt, nach Vertragsschluss die Zahlung von Mehrwertsteuer zu verlangen, ist nur dann wirksam, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist. Bei Mietern, die zum Vorsteuerabzug nicht berechtigt sind, wie z. B. Ärzten, verstößt daher ein solcher formularmäßig vereinbarter Vorbehalt gegen § 307 BGB.

Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter verpflichtet, die jeweilige gesetzliche Mehrwertsteuer zu zahlen, ist bei vorsteuerabzugsberechtigten Mietern zulässig. Bei einer Gesetzesänderung kann daher die Mehrwertsteuer erhöht werden. Bei nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Gewerberaummietern, wie z. B. Ärzten, stellt dagegen dieser formularmäßige Erhöhungsvorbehalt eine unangemessene Benachteiligung gem. § 307 BGB dar und ist unwirksam.

 

Praxis-Tipp

Verpflichtung zur Zahlung von Mehrwertsteuer im Mietvertrag

Es empfiehlt sich, den zur Zahlung von Mehrwertsteuer verpflichteten Mieter im Mietvertrag dazu zu verpflichten, in den Mieträumen ausschließlich oder wenigstens zu 95 % (Bagatellgrenze gem. § 148a UStR) Umsätze zu tätigen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Eine solche Vereinbarung soll auch formularvertraglich zulässig sein. Da der Vermieter gegenüber dem Finanzamt eine Nachweispflicht hat, kann mietvertraglich vereinbart werden, dass der Mieter dem Vermieter darüber Auskunft zu erteilen und Nachweise zu erbringen hat.

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter neben der Nettomiete die "jeweils gültige Mehrwertsteuer" zu zahlen hat, ist fraglich, ob der Mieter zur Zahlung der Mehrwertsteuer verpflichtet ist, wenn die Option des Vermieters zur Steuerpflicht unwirksam ist.

Eine solche Option des Vermieters zur Umsatzsteuer ist nur dann möglich, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt. Eine solche Nutzung liegt nicht vor, wenn z. B. ein Träger der gesetzlichen Krankenversicherung als selbstverwaltete Körperschaft des öffentlichen Rechts Büroräume lediglich zu eigenen Verwaltungszwecken nutzt. Der Vermieter kann auch nicht durch Ausstellung einer unrichtigen Mehrwertsteuerrechnung eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung herbeiführen. Da es keine "gültige Mehrwertsteuer" für nicht steuerpflichtige Vermieterumsätze gibt und es auch nicht zur Disposition der Parteien steht, nach dem Gesetz steuerfreie Umsätze durch Vereinbarung steuerpflichtig zu machen, schuldet der Mieter i. d. R. die Mehrwertsteuer nicht. Etwas anderes kann sich nur daraus ergeben, wenn sich der Mieter bei Abschluss des Vertrags bereit erklärt, den vom Vermieter verlangten Gesamtpreis zu zahlen, und zwar unabhängig davon, ob er selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt ist und welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Vermieter wahrnehmen kann oder nicht. Ein Indiz hierfür ist, wenn der Mieter den vom Vermieter verlangten Endbetrag über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos zahlt.

Hat der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags für die Mehrwertsteuer optiert und schuldet der gewerbliche Mieter vertraglich die auf die Miete entfallende Mehrwertsteuer, gilt dies im Wege ergänzender Vertragsauslegung auch für die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der abgerechneten Betriebskosten.

In Geschäftsraummietverträgen, bei denen der Vermieter zur Mehrwertsteuer nach § 9 UStG optiert hat, ist er verpflichtet, für die Mietverträge ab dem 1.1.2004 im Kopf des Mietvertrags die Steuernummer und eine fortlaufende Nummerierung der Verträge anzugeben. Verträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, müssen nicht um eine fortlaufende Nummerierung ergänzt werden.

 

Wichtig

Sämtliche Mietverträge nummerieren

Hierbei ist zu beachten, dass sämtliche Mietverträge eines Mietobjekts, so auch die Wohnraummietverträge für dieses Anwesen, laufend nummeriert werden müssen, sofern der Vermieter für ein Mietverhältnis des Anwesens zur mehrwertsteuerpflichtigen Vermietung optiert hat.

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