Miete / 4 Höhe der Miete

Die Höhe der Miete von frei finanzierten Wohnungen unterliegt grundsätzlich der freien Vereinbarung der Parteien.

Bei Sozialwohnungen darf nur die Miete verlangt werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Erträge aus dem Anwesen dürfen also die laufenden Aufwendungen nicht überschreiten. Die Kostenmiete ist aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung der Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), der Neubaumietenverordnung (NMV) und der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu ermitteln.

Die Obergrenze für die Miete von preisfreiem Wohnraum bildet der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) bzw. der Tatbestand des Wuchers gemäß § 291 StGB.

Mietpreisbremse

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz hat der Gesetzgeber erstmals in der Nachkriegsgeschichte eine Begrenzung der Wiedervermietungsmiete mit Wirkung ab 1.6.2015 eingeführt. Die Regelungen zur "Mietpreisbremse" gelten aber nicht für Mieterhöhungen im Bestand. Kernpunkt des Gesetzes ist die Begrenzung der Miete bei einer Neuvermietung. Die Bestimmungen gelten auch für Mischmietverhältnisse, bei denen die Wohnnutzung überwiegt, aber nicht bei gewerblichen Mietverhältnissen. Auch möblierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse betroffen.

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz beinhaltet eine Öffnungsklausel, die den Bundesländern gestattet, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen und dort durch Rechtsverordnung die Mietpreisbremse für die Dauer von 5 Jahren bei der Wiedervermietung von Wohnraum einzuführen. Damit bestimmen die Bundesländer Gemeinden und Gemeindeteile, in denen die Mietpreisbremse gilt. Inzwischen haben 12 Bundesländer von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, eine Rechtsverordnung zu erlassen. Am 9.10.2019 hat das Bundeskabinett eine Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere 5 Jahre beschlossen. Dem haben Bundestag und Bundesrat zugestimmt. Seit 1.4.2020 ist das "Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn" in Kraft. Damit erhalten Städte und Gemeinden mit der Gesetzesänderung bis zum Jahr 2025 die Möglichkeit, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu definieren, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. In den erfassten Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nach bisheriger Rechtslage können entsprechende Verordnungen nur noch bis Ende des Jahres 2020 erlassen werden.

Mehrwertsteuer

Bei Geschäftsräumen ist die Mehrwertsteuer nur dann zuzüglich zur Miete zu bezahlen, wenn dies ausdrücklich vereinbart war. Eine formularmäßige Klausel, wonach Mehrwertsteuer zu bezahlen ist, ist bei individueller Vereinbarung einer Miete ohne Mehrwertsteuer unwirksam, da Letzteres vorgeht. Die Individualabrede hat auf jeden Fall Vorrang.[1] Eine formularmäßige Klausel in Geschäftsraummietverträgen, wonach der Vermieter die Mehrwertsteuer nachträglich verlangen kann, wenn er für die Umsatzsteuer optiert, d. h., dass er seine Mieteinnahmen durch Ausübung seines gesetzlichen Optionsrechts der Umsatzsteuer unterwirft,[2], ist wirksam. Die Klausel geht allerdings ins Leere, wenn der Mieter nicht umsatzsteuerpflichtig ist, weil dann Mehrwertsteuer nicht anfällt. Diese Klausel ist also nur gültig bei Mietern, die zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, da die zusätzliche Mehrwertsteuerzahlung wegen ihres Rechts zum Vorsteuerabzug lediglich als Durchlaufposten ohne wirtschaftliche Auswirkung für den Mieter bleibt.[3]

Eine Klausel, die den Vermieter berechtigt, nach Vertragsschluss die Zahlung von Mehrwertsteuer zu verlangen, ist also nur dann wirksam, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist.[4] Bei Mietern, die zum Vorsteuerabzug nicht berechtigt sind, wie z. B. Ärzten oder Versicherungsagenturen, verstößt daher ein solcher formularmäßig vereinbarter Vorbehalt gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.[5]

Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter verpflichtet, die jeweilige gesetzliche Mehrwertsteuer zu zahlen, ist bei vorsteuerabzugsberechtigten Mietern zulässig. Bei einer Gesetzesänderung kann daher die Mehrwertsteuer erhöht werden. Bei nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Gewerberaummietern, wie z. B. Ärzten, stellt dagegen dieser formularmäßige Erhöhungsvorbehalt eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 BGB dar und ist unwirksam.[6]

 
Praxis-Tipp

Verpflichtung zur Zahlung von Mehrwertsteuer im Mietvertrag

Es empfiehlt sich, den zur Zahlung von Mehrwertsteuer verpflichteten Mieter im Mietvertrag dazu zu verpflichten, in den Mieträumen ausschließlich oder wenigstens zu 95 %[7] Umsätze zu tätigen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Eine solche Vereinbarung soll auch formularvertraglich zulässig sein.[8] Da der Vermieter gegenüber dem Finanzamt eine Nachweispflicht hat[9], kann mietvertraglich vereinbart werden, dass der Mieter dem Vermieter darüber Auskunft zu erteilen und Nachweise zu erbringen hat.

Haben die Parteien ...

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