Grundsätzlich kein Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag bei kurzer, gesetzlicher Kündigungsfrist
Die normale, d. h. gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten hat der Mieter auch bei den o. g. wichtigen Gründen einzuhalten. Er hat in der Regel keinen Anspruch darauf, dass diese Frist verkürzt wird. Die Frage des Ersatzmieters stellt sich daher in der Praxis nur in zwei Fällen:
- Wirksamer Zeitmietvertrag nach § 575 BGB
- Vereinbarter Kündigungsausschluss bis zu 4 Jahren.
Der Vermieter muss einen Ersatzmieter dann akzeptieren, wenn dieser in persönlicher und wirtschaftlicher Hinsicht die Gewähr dafür bietet, dass er den Vertrag in allen Punkten ordnungsgemäß erfüllen wird. Die Frage der Zumutbarkeit ist aufgrund einer eingehenden "Würdigung aller Umstände des Falles" zu beantworten.[1]
Der Vermieter muss keine Nachteile in Kauf nehmen; deshalb hat der Mieter keinen Anspruch, dass der Vermieter mit dem Ersatzmieter anstelle des befristeten einen unbefristeten Mietvertrag abschließt. Der Vermieter darf andererseits den Abschluss des Mietvertrags nicht davon abhängig machen, dass der Ersatzmieter einen höheren Mietpreis bezahlt. Darüber hinaus darf sich der Vermieter auch nicht von unsachlichen Erwägungen leiten lassen.
Ausländer
Ein Ausländer darf nicht deshalb zurückgewiesen werden, weil er Ausländer ist.[2]
Jedoch ist es einem Vermieter nicht von vornherein verwehrt, nur aus Gründen seiner religiösen Überzeugung ein nicht verheiratetes Paar als Ersatzmieter abzulehnen; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht in demselben Haus und nicht in demselben Ort wohnt. Im Einzelfall ist nach den vorliegenden Umständen zu entscheiden.[3]
Aufgrund der mittlerweile geänderten gesellschaftlichen Verhältnisse und des Alters der Entscheidung ist jedoch fraglich, ob dies heute noch so gilt.
Ablehnung wegen Antipathie oder Freundschaftsverhältnis
Nach Auffassung des KG Berlin[4] kann die Ablehnung des Nachfolgers bei einem gewerblichen Mietverhältnis bereits aufgrund einer begründeten Antipathie gerechtfertigt sein.
Der Vermieter könne aber auch eine mit ihm befreundete Person als Nachfolger ablehnen, etwa wenn "es ihm unangenehm ist, bei einem vertragswidrigen Verhalten dieses Mieters ... diesen auf seine vertraglichen Pflichten hinzuweisen" oder weil er befürchten muss, dass sich das Mietverhältnis "für den Mieter nicht so gedeihlich entwickelt, wie dieser erwartet".
Ist vertraglich vereinbart, dass der Mieter die Bonität des Nachfolgers nachweisen muss und enthält die Klausel keine Regelung über die Art und Weise des zu erbringenden Nachweises, so müssen die Parteien verschiedene Möglichkeiten zur Absicherung des Mietausfallrisikos in Erwägung ziehen.
Absicherung des Mietausfalls
In Betracht kommt insbesondere die Übernahme einer Mithaftung des bisherigen Mieters (bzw. eine Mithaftung der Erben), die Beibringung einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft oder die Hinterlegung einer Kaution in Höhe einer oder mehrerer Jahresmieten.
Über diese (und andere) Möglichkeiten müssen die Parteien verhandeln. Wer die Verhandlungspflicht verletzt, handelt vertragswidrig.[5]
Generelles Ablehnungsrecht
Ein generelles Ablehnungsrecht besteht nach Auffassung des KG Berlin außerdem in jenen Fällen, in denen der Mieter mit der Zahlung der Miete (oder mit der Erfüllung anderer vertraglicher Verpflichtungen) in Verzug ist. Hier soll dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zustehen.
Der Mieter muss nur einen einzigen Nachfolger benennen. Er muss den Vermieter über die Person des Ersatzmieters so aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.[6]
Mieternachweis und Informationen
Dem Urteil vom 7.10.2015 lag ein Fall zugrunde, in dem der Vermieter
- eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen,
- eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung,
- die Vorlage des bisherigen Mietvertrags,
- Personalausweiskopien,
- eine Bonitätsauskunft sowie
- eine Bescheinigung des Ersatzmieters, dass dieser den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde,
verlangt hat.
Nach Meinung des BGH sind diese Nachweise und Erklärungen durch das Informationsinteresse des Vermieters gedeckt.[7]
Notwendige Angaben und Zusatzinformationen über Nachmieter
Bei der Wohnungsmiete dürfte in der Regel die Angabe des Namens, der Anschrift, der Familienverhältnisse und des Berufs genügen. Auf Verlangen des Vermieters muss der Mieter weitere Umstände mitteilen, soweit die Zusatzinformation für den Vermieter sachdienlich und dem Mieter zumutbar ist. Dazu gehört im Rahmen der Prüfung der wirtschaftlichen Zuverlässigkeit sicher zumindest auch ein Einkommensnachweis und eine SCHUFA-Auskunft.
Es reicht nicht aus, wenn der Mieter lediglich Namen und Anschriften von Wohnungssuchenden mitteilt und die Kontaktaufnahme dem Vermieter überlässt. Macht ...
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