Diese besteht grundsätzlich nicht, es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart: Der Mieter hat einen vertraglichen Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags, wenn im Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthalten ist. Eine echte Nachmieterklausel liegt vor, wenn der Vermieter an den vom Mieter benannten Nachfolger gebunden sein soll. Von einer unechten Nachmieterklausel spricht man, wenn dem Mieter nur das Recht zum vorzeitigen Ausscheiden aus dem Vertrag bei Stellung eines Ersatzmieters zustehen soll, ohne dass der Vermieter verpflichtet ist, mit dem Nachfolger einen Mietvertrag abzuschließen.[1] Im Zweifel liegt eine echte Nachmieterklausel vor. Die der unechten Nachmieterklausel eigentümlichen Beschränkungen müssen sich entweder aus der Klausel selbst oder aus den Umständen ergeben.[2]
Nachmieterklausel
Vermeiden Sie eine solche Klausel möglichst. Es gibt keinen vernünftigen Grund dafür, die Entscheidung über die Person des Nachmieters Ihrem Mieter zu überlassen.
Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter auch ohne vertragliche Vereinbarung in bestimmten Fällen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags verpflichtet sein. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Mieter seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er hieran "ein berechtigtes Interesse" hat und dem Vermieter "einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt".[3] Nach der Rechtsprechung ist es erforderlich, dass das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt und ein geeigneter Ersatzmieter zur Verfügung steht.[4] Grundsätzlich ist zu fordern, dass dem Mieter ein Festhalten am Vertrag nicht länger zugemutet werden kann (z. B. wegen schwerer Krankheit, wesentlicher Vergrößerung der Familie, beruflich bedingtem Ortswechsel).
Berechtigtes Interesse
Ein berechtigtes Interesse ist nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe erst dann anzunehmen, "wenn der Mieter aufgrund von Ereignissen, die er nicht mit dem Ziel, seine Wohnungssituation zu verändern, bewusst herbeigeführt hat, das Festhalten an der Wohnung unzumutbar geworden ist". Beispielhaft werden genannt eine schwere Krankheit, ein beruflich bedingter Ortswechsel und eine wesentliche Vergrößerung der Familie des Mieters.
Ein berechtigtes Interesse kann auch dann bejaht werden, wenn der Mieter infolge seines Alters seinem Haushalt nicht mehr vorstehen kann und in ein Altersheim umziehen will[5], wenn er eine große Wohnung infolge der Verkleinerung seiner Familie oder seines Alters oder aus finanziellen Gründen aufgeben möchte, wenn er die Miete nicht mehr aufbringen kann, wenn er eine kleine Wohnung aufgeben möchte, weil er heiraten und eine Familie gründen will.[6] Ebenso kann ein berechtigtes Interesse gegeben sein, wenn eine Ehe oder eine eheähnliche Partnerschaft scheitert und die Wohnung für einen der Mieter zu groß oder zu teuer ist.
Dagegen reicht es nicht aus, wenn der Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere oder aus beruflichen Gründen für ihn wirtschaftlich besser geeignete Wohnung beziehen möchte.[7] Gleiches gilt, wenn die restliche Mietzeit nur noch wenige Monate dauert.[8]
Die hier dargestellten Grundsätze gelten auch für die Geschäftsraummiete.[9] Bei der Geschäftsraummiete wird ein berechtigtes Interesse vorliegen, wenn der Mieter sein Geschäft verkaufen will oder wenn die Räume infolge der Ausweitung des Geschäftsbetriebs nicht mehr ausreichen. Der Mieter ist verpflichtet, einen Ersatzmieter zu benennen, der bereit ist, in das unveränderte Vertragsverhältnis einzutreten. Ist dies nicht der Fall, so steht es dem Vermieter frei, eigene Interessen in die Vertragsverhandlungen einzubringen oder den Ersatzmieter nach Belieben abzulehnen.[10]
Generell gilt, dass der Mieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter mit einem bestimmten Mietinteressenten abschließt.[11] Der Vermieter ist nur insoweit in seiner Entscheidungsfreiheit eingeengt, als er den Ersatzmieter "nicht ohne jeden verständlichen Grund" ablehnen darf.[12]
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