Mehrfachparkeranlagen sind sondereigentumsfähig

Leitsatz

1. Mehrfachparkeranlagen sind sondereigentumsfähig
2. Hebebühnen und Hydraulik sind allerdings gesetzlich zwingend Gemeinschaftseigentum

Normenkette

§§ 3 Abs. 2 u. 5 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Es entspricht zwischenzeitlich h.M., dass Mehrfachparkeranlagen innerhalb einer gemeinschaftlichen Tiefgarage sondereigentumsfähig sind. Die Raumeigenschaft solcher Anlagen im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG wird ebenfalls bejaht. Auf den einzelnen beweglichen Bühnen/Plattformen selbst kann allerdings eigenständiges Sondereigentum nicht begründet werden; vielmehr ist das Sondereigentum in entsprechende Bruchteile aufzuteilen und möglichst mit entsprechend zugeordneten Nutzungsrechten zu verbinden (vgl. §§ 741 ff., 1010 BGB).
2. Die Hebebühnen selbst und erforderliche Hydraulikanlagen stehen allerdings nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (nach Meinung des AG ähnlich wie der Estrich einer Wohnung). Die Kippvorrichtungen sind wesentliche Bestandteile der Garagen und dienen der gesamten Anlage insoweit, als nur durch deren Einbau überhaupt solche Mehrfachparker entstehen können. Im vorliegenden Fall diente die einheitliche Hydrauliktechnik sogar 5 Doppelparkern, d.h. 10 Stellplätzen. Die Hydraulik ist mit den Bühnen jeweils verbunden, damit der Betrieb der Anlage überhaupt gewährleistet ist. Damit dienen alle diese Teile dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer. Dies wird auch durch diverse OLG-Entscheidungen in der Vergangenheit bestätigt.
3. Aus diesem Grund hat auch die gesamte Gemeinschaft die Beschlusskompetenz für notwendige Sanierungen an diesen Bauteilen. Da auch keine anderweitige Vereinbarung vorliegt, haben deshalb auch alle Eigentümer die Kosten für Instandsetzungen und Instandhaltungen nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen.
4. Ein vielleicht sinnvoller Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG n.F. (im Einzelfall einer Sanierung) mit erforderlicher Doppelqualifizierung ist im vorliegenden Fall nicht zustande gekommen. Aus diesem Grund hatte die Beschlussanfechtung Erfolg, obgleich vom Verwalter der Kostenverteilungsänderungsbeschluss – gefasst mit 670,44/1000stel Miteigentumsanteilen – als zustande gekommen verkündet wurde.

Anmerkung

Zur sachenrechtlichen Zuordnung der Hebebühnen/Plattformen entspricht tatsächlich auch diese neue Entscheidung diverser obergerichtlicher Rechtsprechung (vgl. z. B. OLG Düsseldorf v. 22.3.1999, NZM 1999, 570 = ETW, Gruppe 2/3813), trotz diesseitiger Kritik seit Jahren. Fraglich ist nach wie vor aus meiner Sicht, ob in einem abgeschlossenen Sondereigentumsbereich solcher Mehrfachparker die eingeschraubte Bühnentechnik wirklich zu den konstruktiv zwingenden Elementen des Gemeinschaftseigentums einer Gesamtanlage gehört (krit. ebenso Häublein und zuletzt auch Fritsch). Insoweit könnte auch von Bestandteilen oder Zubehör zum entsprechenden Sondereigentum gesprochen werden. Gleiches könnte auch für die Hydrauliktechnik angenommen werden, die sicher unstreitig nur einzelnen Sondereigentumseinheiten (den Mehrfachparkeranlagen) dient. Sie könnte vielleicht auch als Mitsondereigentum im gleichen Verhältnis bestimmten Mehrfachparkern zugeordnet werden, wenn man die Institution eines solchen Gruppen- bzw. Mitsondereigentums anerkennt (wie dies vereinzelt von obergerichtlicher Rechtsprechung aus jüngster Zeit bejaht wurde).

Die vorstehende Entscheidung belegt auch, dass Beschlussfassungen nach § 16 Abs. 4 WEG n.F. über häufig anstehende Sanierungen an durchrosteten Bühnenblechen meist zu Beschlussanfechtungsstreitigkeiten führen. Glaubt die bisher h.M. wirklich, dass es innerhalb einer Gemeinschaft "gerecht" ist, wenn alle Eigentümer – also auch solche, die überhaupt kein Stellplatzeigentum an einer Hebebühne mit entsprechendem Nutzrecht besitzen – stets dort anfallende Sanierungskosten anteilig zu bezahlen haben (meist im Anschluss an entsprechende TÜV-Auflagen mit angedrohten Nutzungsuntersagungen)? Aus meiner Sicht ist es jedenfalls dringend geboten, zumindest in neuen Gemeinschaftsordnungen gerade in dieser dinglichen Zuordnungsthematik Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum Vereinbarungen in Abweichung zu § 16 Abs. 2 WEG ausdrücklich zu regeln.

Link zur Entscheidung

AG Rosenheim, Urteil vom 29.05.2008, 9 C 446/08 = DWE 2008, 119