Hebeanlage einer Doppelstockgarage ist Sondereigentum

Leitsatz

1. Zulässige Begründung von Sondereigentum an Doppelstockgarage
2. Das Sondereigentum erstreckt sich hier auch auf eine dazu gehörende Hebeanlage, wenn durch diese keine weiteren Mehrfachparker/Garageneinheiten betrieben werden

Normenkette

§§ 3 Abs. 2, 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall klagte der Bruchteilsmiteigentümer einer aus 4 Stellplätzen bestehenden Doppelstockgarage und eigenständigem Hydraulikantrieb gegen die Gemeinschaft auf Zahlung von Schadensersatz, da nach seiner Darstellung wegen eines zu tiefen Absinkens der hydraulischen Hebeanlage sein Wagendach beschädigt wurde (Schadensbetrag: 2.064,03 EUR). Außerdem beantragte er die Feststellung, dass die Gemeinschaft verpflichtet sei, ihm alle weiteren aus der Beschädigung entstehenden materiellen Schäden zu ersetzen. Seine Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg.

2. Der BGH kam hier zur Ansicht, dass die Hebeanlage der besagten Doppelstockgarage nicht im Gemeinschaftseigentum steht und deshalb auch die Gemeinschaft nicht für geltend gemachte Schäden nach § 823 Abs. 1 BGB haftet.

   Nach heute allgemeiner Auffassung können solche Doppelstockgaragen mit 2 oder 4 Hebebühnenplätzen als Sondereigentum begründet werden; sie besitzen insoweit im Sinne des § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG Raumeigenschaft. Ein solches Sondereigentum (Teileigentum) steht dann als Ganzes einer oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB zur Nutzung zu. Vorliegend besaß jeder Miteigentümer ein Viertel dieser sondereigentumsfähigen Doppelstockgarageneinheit.

3. Zum Sondereigentum gehört vorliegend auch die Hebebühne nebst Antrieb (§ 5 Abs. 1 WEG).

   Anders ist dies, wenn eine Hebevorrichtung mehrere Einheiten betreiben sollte (so der Fall AG Rosenheim, ZMR 2008 S. 923, 924, wo es 10 Hydraulikanlagen zum Betrieb von 104 Stellplätzen gab). In einem solchen Fall stehen dann Hebevorrichtungen zwingend im Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG als Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen; sie sind auch dann nicht Gegenstand des Sondereigentums, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, dienen dann vielmehr dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer. Nicht erforderlich ist es in diesem Fall, dass die Gesamtheit der Wohnungseigentümer und Teileigentümer auch von solchen Anlagen profitiert; ausreichend ist vielmehr, dass mindestens 2 Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung einer solchen Anlage angewiesen sind. Es gibt nämlich im WEG nicht dinglich verselbstständigte Untergemeinschaften an einzelnen Gebäudeteilen, sodass auch Hydraulikanlagen, welche mehrere Doppelstockgaragen versorgen, nicht dem Sondereigentum nur der Eigentümer dieser Garagen zuzuordnen sind (vgl. auch Urteil des BGH v. 30.6.1995, V ZR 118/94, BGHZ 130 S. 159, 168).

4. Vorliegend versorgte die Hebevorrichtung ausschließlich die streitgegenständliche Doppelstockgarage und gehörte deshalb zum Sondereigentum dieser Einheit. § 5 Abs. 2 WEG steht dem nicht entgegen, da die Anlage in einem solchen Fall auch nicht dem Gebrauch weiterer Wohnungseigentümer dient. Auch handelt es sich bei ihr nicht um einen Teil des Gebäudes, der für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich ist.
5. Dass die Hebebühne nebst Antrieb notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung (a.A. OLG Celle, NJW-RR 2005 S. 1682; OLG Düsseldorf, MittBayNot 2000 S. 110, 111). Gegenstand des Sondereigentums sind neben den gemäß § 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räumen auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile, soweit sie nicht verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Eigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (vgl. § 5 Abs. 1 WEG). Dies trifft auf die technische Einrichtung einer Doppelstockgarage zu, die – wie hier – als Ganzes im Sondereigentum steht und durch eine von den anderen Garageneinheiten unabhängige Einzelhydraulik betrieben wird.

Anmerkung

Zunächst hat der BGH die zumindest früher umstrittene Frage zu Recht in dem Sinne geklärt, dass auch an Mehrfachparkeranlagen eigenständiges Sondereigentum begründet werden kann. Insoweit wird dann im Regelfall an einem solchen Sondereigentum/Teileigentum eine Bruchteilsgemeinschaft i.S.d. §§ 741 ff. BGB begründet, die mit entsprechenden Nutzrechten an einzelnen Bühnenplätzen für die betreffenden Bruchteil-Miteigentümer gemäß § 15 WEG oder § 1010 BGB verbunden ist. Streit gab und gibt es demgegenüber häufig, wenn nun etwa Bühnenbleche durchrosten und ggf. sogar über Auflagen des TÜV erneuert werden müssen bzw. Hydraulikantriebseinrichtungen sanierungsbedürftig werden. Auch ich habe bekanntlich bisher stets die Auffassung vertreten, dass es sich insowei...