Makelnder Verwalter – Die Verteilung der Maklerkosten be ... / 4 Käufer als Verbraucher

Mit Ausnahme der Bestimmung des § 656a BGB über das Erfordernis der Textform eines Maklervertrags über den Nachweis oder die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung, gelten die Spezialvorschriften der §§ 656c und 656d BGB gemäß § 656b BGB nur, wenn es sich beim Käufer der Eigentumswohnung oder des Einfamilienhauses um einen Verbraucher handelt.

Typischerweise werden hier also Privatpersonen erfasst, für die der Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in der Regel – insbesondere in wirtschaftlicher Hinsicht – eine Entscheidung von besonderer Tragweite darstellt und die daher besonders schutzwürdig sind. Das trifft im Übrigen nicht nur auf Personen zu, die die Wohnung oder das Einfamilienhaus selbst nutzen oder einem Angehörigen zur Verfügung stellen möchten, sondern auch auf solche, die eine Wohnimmobilie zur Altersvorsorge erwerben. Hingegen fallen Immobilieninvestoren, die in größerem Umfang Wohnimmobilien erwerben und vielfach in der Rechtsform einer juristischen Person organisiert und als Unternehmer zu qualifizieren sind, nicht in den Anwendungsbereich der gesetzlichen Neuregelungen. Um dem Anwendungsbereich nicht zu unterfallen, müssen Erwerber aber nicht in einer bestimmten Rechtsform agieren, es genügt, wenn sie als Unternehmer zu qualifizieren sind.

Hinweis

Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Besteht eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) lediglich aus Verbrauchern und erfolgt der Erwerb allein zu privaten Zwecken, ist auch die GbR als Verbraucherin anzusehen und somit der Anwendungsbereich der Neuregelungen eröffnet.

Qualifizierung des Verkäufers

Ob der Verkäufer ein Verbraucher oder ein Unternehmer ist, spielt für die Anwendung andererseits keine Rolle. Denn die faktische Zwangslage der Kaufinteressenten ergibt sich aus der eingetretenen Marktentwicklung und den als üblich vorgegebenen Vertragsgestaltungen und Provisionssätzen, die nicht auf Verkäufe von Unternehmern an natürliche Personen beschränkt sind. Sofern der Käufer aber ein Unternehmer ist, kann nicht von einer vergleichbaren Zwangslage ausgegangen werden.