LG Wuppertal Urteil vom 01.10.1987 - 9 S 93/87

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter nach der Wohnungsrückgabe bei beendigtem Mietverhältnis erneut die Wohnungsschlüssel ausgehändigt erhält und in der Wohnung noch vertragsgemäße Schönheitsreparaturen durchführt.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Das Rechtsmittel des Klägers, mit dem er seinen Anspruch auf Zahlung eines Entgelts für den Zeitraum August 1985 bis Januar 1986 weiterverfolgt, ist zum überwiegenden Teil begründet.

Soweit es um ein Entgelt für den Zeitraum 1.8. bis 20.8.1985 geht, haben Klage und Berufung allerdings keinen Erfolg. Denn für diesen Zeitraum schulden die Beklagten dem Kläger unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt die Fortzahlung des Mietzinses. Das Mietverhältnis war unstreitig zum 31.7.1985 beendet. Die verspätete Schlüsselrückgabe erfolgte, wie der Kläger in seiner Vernehmung selbst eingeräumt hat, mit seinem Einverständnis, weil mit Rücksicht auf die beiderseitige Urlaubszeit der Prozeßparteien und das Fehlen eines Nachmieters zunächst ein späterer Übergabetermin vereinbart wurde. Eine weitere Verzögerung folgte daraus, daß der Kläger schließlich die Annahme der Schlüssel in dem erfolgten Übergabetermin verweigerte. Die Beklagten haben dem Kläger während des in Frage stehenden Zeitraums somit die Mietsache nicht i.S.d. § 557 BGB vorenthalten. Aber auch eine Schadensersatzverpflichtung besteht für diesen Zeitraum nicht, da nach Darstellung des Klägers ohnehin kein Nachmieter zur Verfügung stand, so daß nicht ersichtlich ist, daß ihm aus der Verzögerung überhaupt ein Schaden entstanden ist.

Eine andere Beurteilung gilt für den Zeitraum vom 28.8.1985 bis 27.1.1986, während dem die Beklagten, nachdem ihnen die Schlüssel im gegenseitigen Einvernehmen erneut ausgehändigt worden waren, Renovierungsarbeiten in der Wohnung ausführten. Für diesen Zeitraum haben die Beklagten entsprechend § 557 BGB als Nutzungsentschädigung den vereinbarten Mietzins zu zahlen.

Unmittelbar ist die genannte Vorschrift nicht anwendbar, da jedenfalls zunächst eine Rückgabe der Mietsache i.S. des § 556 BGB hier erfolgt ist, als dem Vermieter die Schlüssel der geräumten Wohnung erstmals zurückgegeben wurden, wobei in diesem Zusammenhang grundsätzlich unerheblich ist, ob sich die Mietsache im übrigen in vertragsgemäßem Zustand befand.

Kommt es sodann - wie hier - zu einer erneuten Übernahme der Mietsache durch den Mieter zum Zweck der Ausführung von Renovierungsarbeiten, ist es sachangemessen, mangels spezieller gesetzlicher Regelung dieses Sachverhalts die Vorschrift des § 557 BGB entsprechend anzuwenden. Diese Norm enthält eine spezielle, die Interessen der Vertragsparteien angemessen berücksichtigende Regelung für den Fall einer verspäteten Rückgabe der Mietsache. Eine ähnliche Situation ist hier gegeben, denn für den Zeitraum, während dem der Mieter Gelegenheit erhält, Renovierungsarbeiten in den Mieträumen auszuführen, ist dem Vermieter eine anderweitige Nutzung dieser Räume, insbesondere deren Weitervermietung, nicht möglich, während der Mieter weiterhin eine, wenn auch gegebenenfalls eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit behält. Keine entscheidende Bedeutung für die Beurteilung der Rechtslage kann in dem Zusammenhang der Umstand haben, daß die Mietsache zunächst zurückgegeben worden ist. Ob der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses sogleich behält, um weitere Arbeiten darin auszuführen, oder ob er sie zunächst kurzfristig zurückgibt, um sie sodann wieder zu übernehmen, macht keinen so erheblichen Unterschied, daß eine unterschiedliche rechtliche Behandlung dieser Sachverhalte gerechtfertigt ist.

Nicht entscheidend für die rechtliche Beurteilung kann schließlich der Umstand sein, daß die erneute Übernahme der Mieträume durch die Mieter auf Verlangen und im Einvernehmen mit dem Vermieter erfolgt ist. Ob hierdurch bereits das Tatbestandsmerkmal der Vorenthaltung der Mietsache ausgeschlossen ist, erscheint durchaus zweifelhaft. Der Wortlaut des § 557 BGB zwingt nicht zu der Annahme, daß Vorenthaltung lediglich eine Nichtrückgabe gegen den Willen des Vermieters ist. Letztlich kann dies dahingestellt bleiben, da das Einvernehmen des Vermieters jedenfalls eine entsprechende Anwendung der genannten Vorschrift auf den vorliegenden Sachverhalt nicht ausschließt. Zum einen ist schon durchaus zweifelhaft, ob darin, daß der Vermieter dem Mieter die Räume zum Zwecke der Durchführung von Renovierungsarbeiten beläßt, ein Einverständnis mit der verzögerten endgültigen Rückgabe der Mieträume gesehen werden kann. Will der Vermieter wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen Schadensersatz geltend machen, ist er gemäß § 326 BGB zunächst gehalten, dem Mieter während einer Nachfrist die Möglichkeit zur Vertragserfüllung zu geben. Dies hat zwangsläufig zur Folge, daß dem Mieter die Nutzung der Mieträume, wenn auch in eingeschränktem Umfang, ermöglicht werden muß. In der Überlassung der Mieträume zum Zwe...