OLG Düsseldorf Urteil vom 05.09.2002 - 10 U 150/01

Leitsatz (amtlich)

1. Zum Umfang des Einwendungsausschlusses bei rechtskräftiger Feststellung, dass der Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zum Schadensersatz verpflichtet ist.

2. Enthält der gewerbliche Mietvertrag im Rahmen der dem Mieter auferlegten Instandhaltungspflicht die Regelung, „Kommt der Mieter seiner Unterhaltspflicht nicht nach, ist der Vermieter ohne weitere Aufforderung oder Nachfristsetzung berechtigt, die erforderlichen Arbeiten ausführen zu lassen und die dafür aufgewendeten Kosten vom Mieter erstattet zu verlangen”, setzt eine Inanspruchnahme des Mieters grundsätzlich voraus, dass die Arbeiten tatsächlich ausgeführt worden sind.

3. Zu den Rechtsfolgen einer nur teilweisen Räumung (hier: durch Zurücklassung der kompletten Gaststätteneinrichtung).

4. Erfolgt die Rückgabe der Mietsache während des laufenden Monats, ist die Nutzungsentschädigung für den gesamten Monat zu berechnen.

5. Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens bei verspäteter Rückgabe setzt die Darlegung des Vermieters voraus, dass ein bestimmter Mietinteressent bereit gewesen wäre, die Räume zu einem früheren Zeitpunkt anzumieten.

Normenkette

BGB §§ 252, 535, 556-557; ZPO §§ 287, 322

Verfahrensgang

LG Düsseldorf

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 17.7.2001 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 9. Zivilkammer des LG Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 234.149,45 Euro nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.7.2000 zu zahlen

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Kläger zu 13 %, die Beklagte zu 87 %.

Die Kosten der Berufung tragen die Kläger zu 10 %, die Beklagte zu 90 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung i.H.v. 10 % über dem jeweils zu vollstreckenden Betrag abzuwenden, wenn nicht die andere Partei vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Aufgrund des Mietvertrages vom 29.12.1982 zwischen der „… Grundstückskommanditgesellschaft” und der „… Aktiengesellschaft”, auf dessen Inhalt verwiesen wird (GA 247–252), bestand zwischen den Parteien ein bis zum 31.12.1997 befristetes Mietverhältnis über Geschäftsräume auf dem Grundstück R-Straße … in K. Die endgültige Räumung des Objekts erfolgte am 11.6.1998.

Aus den im Einzelnen im Tatbestand des angefochtenen Urteils angefochtenen Gründen, auf die Bezug genommen wird (GA 183 R 185), haben die Kläger die Beklagte wegen mängelbehafteter und verspäteter Rückgabe der Mietsache und ausstehender Nebenkosten für die Jahre 1997 und 1998 (anteilig) auf Zahlung von insgesamt 523.650,71 DM in Anspruch genommen.

Das LG, auf dessen Entscheidungsgründe im Einzelnen verwiesen wird (GA 185 R 190), hat der Klage bis auf einen geringfügigen Teil des Zinsanspruchs stattgegeben und die Beklagte wegen der bei Rückgabe vorhandenen Mängel zur Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 422.331 DM, zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung von 72.992,28 DM aus § 326 Abs. 1 a.F. BGB bis einschließlich Juli 1998 sowie zur Zahlung von Nebenkosten i.H.v. insgesamt 28.327,43 DM verurteilt.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Die Beklagte, die zunächst die Existenz eines unterschriebenen Mietvertrages bestritten hat, hat ihr Bestreiten nach Vorlage des schriftlichen Vertragstextes vom 29.12.1982 in der mündlichen Verhandlung aufgegeben. Im Übrigen wiederholt und vertieft sie ihr bisheriges Vorbringen. Ein Schadensersatzanspruch stehe den Klägern nicht zu, weil die „Mängel” auf vertragsgemäßem Gebrauch beruhten. Eine Endrenovierung sei vertraglich nicht vorgesehen gewesen. Sie sei lediglich verpflichtet gewesen, das Objekt besenrein zu überlassen. Jedenfalls müsse ein Abzug „neu für alt” vorgenommen werden. Etwaige Ersatzansprüche der Kläger seien verjährt, weil die Frist des § 558 a.F. BGB bereits am 30.12.1997 begonnen habe. Eine Nutzungsentschädigung stehe den Klägern aus den erstinstanzlich angeführten Gründen im Wesentlichen wegen Verschleppung der Neuvermietung nicht zu. Nebenkosten für 1997 und 1998 könnten die Kläger nicht verlangen. Verbrauchsabhängige Kosten hätten sie zu Unrecht den Beklagten belastet, obwohl das Objekt 1997 und bis Mitte 1998 nicht genutzt worden sei. Der in der Abrechnung 1997 aufgeführte „Fehlbetrag aus der vorherigen Abrechnung” sei erläuterungsbedürftig und werde bestritten. Eine Verpflichtung zur Zahlung von Rücklagen und den nicht näher spezifizierten Kosten des Sondereigentums sei nicht erkennbar. Hinsichtlich der Abrechnung 1998 bestreitet sie die „laufenden Reparaturen” und die Heizkosten. Hilfsweise erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch wegen zuviel gezahlter Nebenkosten in den Jahren 1993 1996 i.H.v. 121.121,12 DM.

Die B...