LG Saarbrücken Beschluss vom 15.09.2003 - 5 T 408/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Dinglicher Inhalt eines Wohnungsrechts: Vereinbarung einer Kostentragung des Wohnberechtigten

Orientierungssatz

1. Obwohl auf dem Gebiet des Sachenrechts die Gestaltungsfreiheit weitgehend eingeschränkt ist, kann der Inhalt eines Wohnungsrechts im Einzelnen durch Vereinbarung der Parteien auch mit dinglicher Wirkung, und damit im Grundbuch eintragungsfähig, insoweit geregelt werden, als das Wesen dieser dinglichen Belastung nicht geändert und nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen wird.

2. Als Inhalt eines Wohnungsrechts kann es zulässig sein, die Pflicht des Wohnberechtigten zur Kostentragung (für Erhaltungs- und Unterhaltungskosten sowie Verbrauchskosten) im Einzelnen mit dinglicher Wirkung zu vereinbaren.

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten werden die Zwischenverfügungen des Amtsgerichts Saarbrücken - Saarländisches Grundbuchamt - vom 17.06. und vom 25.06.2003 aufgehoben.

Das Saarländische Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag der Beteiligten vom 09. Mai 2003 nicht aus den Gründen der aufgehobenen Zwischenverfügungen zurückzuweisen.

Gründe

A.

Die Beteiligten haben am 10. April 2003 vor dem Notar L. unter der UR.-Nr. 99/9999 einen Übertragungsvertrag beurkunden lassen, in dem die Beteiligten zu 1) und zu 2) erklären, ihr Grundstückseigentum nebst aufstehenden Gebäuden und allen Rechten, Bestandteilen und Zubehör an die dies annehmende Beteiligte zu 3) zu übertragen.

Des Weiteren haben die Beteiligten unter B II der vorgenannten notariellen Urkunde vereinbart, dass den Beteiligten zu 1) und 2) als Gesamtberechtigte ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht gemäß § 1093 BGB an dem Vertragsgegenstand Flur 02, Flurstück 153/1 nach folgender Maßgabe verbleiben soll:

"		1.

Zur Alleinbewohnung und -benutzung unter Ausschluss des Eigentümers die abgeschlossene Wohnung im 1. Obergeschoss, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad sowie zur Mitbenutzung alle übrigen dem gemeinsamen Gebrauch aller Hausbewohner dienenden Räumlichkeiten und Einrichtungen, wie Hausflur, Treppenaufgang im Erdgeschoss zum 1. Obergeschoss und Garten etc.

2.

Die Ausübung des Wohnungs- und Mitbenutzungsrechtes kann Dritten nicht überlassen werden.

3.

Als dinglicher Inhalt des Wohnungsrechtes wird weiter vereinbart:

Kosten für Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Heizung und Müllabfuhr trägt der/die Wohnungsberechtigte anteilig. Soweit diese Kosten nicht durch gesonderte Zähl- oder Messeinrichtungen für die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume festgestellt werden können, hat der/die Wohnungsberechtigte Kosten für Strom, Gas und Heizung im Verhältnis der qm-Größe der ihr zukommenden Wohnräume zu tragen. Die Verteilung der Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr erfolgt nach Köpfen.

Kosten der gewöhnlichen Instandsetzung tragen die Wohnungsberechtigten. Sonstige Kosten sind vom Eigentümer zu tragen.

4.

Für den Fall, dass der Wohnungsberechtigte die Wohnung verlässt, werden jegliche Ersatzansprüche der Berechtigten ausgeschlossen, soweit nicht der Eigentümer den Auszug schuldhaft veranlasst hat. Für das vorstehend eingeräumte Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht bestellt der Erwerber eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit an dem Grundstück der Gemarkung M Flur 02 Nr. 153/1 zu Gunsten der Eheleute Arthur und Maria S..

Die Vertragsteile bewilligen und beantragen die Eintragung in das Grundbuch mit dem Vermerk, dass zur Löschung des Rechtes der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt. ..."

Der beurkundende Notar hat durch Schreiben vom 09. Mai 2003 unter Beifügung einer Ausfertigung seiner UR.-Nr. 99/9999 die Eintragung des bewilligten Eigentumswechsels sowie die Eintragung des unter B II bewilligten Wohnungs- und Mitbenutzungsrechtes zu Gunsten der Beteiligten zu 1) und zu 2) beantragt.

Das Saarländische Grundbuchamt hat daraufhin durch Zwischenverfügung vom 17.06.2003 dem Notar mitgeteilt, der beantragten Eintragung stünden Hinderungsgründe entgegen. Unter B II Ziffer 3) der notariellen Urkunde seien als dinglicher Inhalt des Wohnungsrechtes Vereinbarungen getroffen, die nicht als Inhalt eines Wohnungsrechtes nach § 1093 BGB dinglich vereinbart werden könnten. Die Vereinbarungen seien rein schuldrechtlicher Natur. Eine Eintragung im Grundbuch - auch unter Bezugnahme auf § 874 BGB - sei unzulässig.

Die Löschungserleichterung, wonach zur Löschung des Rechtes der Nachweis des Todes der Berechtigten genügen solle, könne nur eingetragen werden, wenn nach Art des Rechtes Rückstände von Leistungen möglich seien. Dies sei bei dem vorliegend bestellten Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht nicht der Fall, so dass die Eintragung des Vermerks unzulässig sei.

Der Notar hat daraufhin innerhalb der ihm gesetzten Frist dem Grundbuchamt mitgeteilt, die getroffenen Vereinbarungen über die Unterhaltung des dem Wohnungsrecht unterliegenden Gebäudes könnten als dinglicher Inhalt des Wohnungsrechtes ohne separate Reallast geregelt werden, die verbrauchsabhängigen Kosten seien von den Wohnungsber...