LG Potsdam Urteil vom 07.11.2002 - 11 S 63/02

Verfahrensgang

AG Potsdam (Urteil vom 11.02.2002; Aktenzeichen 24 C 421/01)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichtes Potsdam vom 11.02.2002 – Geschäfts-Nr.: 24 C 421/01 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahren hat die Klägerin zu tragen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert II. Instanz: 1.264,75 EUR

Tatbestand

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil verwiesen, § 540 Abs. 1 S. 1 Ziff. 1 ZPO n.F.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebkosten für die Wohnung für 1998 und 1999 aus den Abrechnungen vom 25.09.2000 und 12.02.2001 nicht zu. Die Abrechnungen genügen nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung.

Dahinstehen kann, ob die Klägerin mit den Betriebskosten für den Nutzungszeitraum Dezember 1998 in Höhe von 467,15 DM bereits aufgrund der im Mietvertrag unter § 4 Ziff 1.b. getroffene Vereinbarung ausgeschlossen ist. Zwar heißt es dort: „Für den Monat Dezember 1998 verzichtet der Vermieter auf die Entrichtung der Miete”. Ob die Klägerin hiermit nur auf die Zahlung des Nettomietzinses, oder auch auf die Nebenkosten für den Monat Dezember 1998 verzichtet hat, ist der Regelung nicht ohne weiteres zu entnehmen. Hiergegen spricht die Einbindung des Zusatzes bei den Regelungen in § 4 Ziff. 1 zum Nettomietzins, während die Verpflichtung der Beklagten zur Tragung der Nebenkosten erst unter § 4 Ziff. 2, 3 des Mietvertrages geregelt ist.

Unabhängig von diesem Gesichtspunkt kann die Klägerin derzeit von der Beklagten die Zahlung des berechneten Saldos aber bereits deshalb nicht beanspruchen, weil die Abrechnung nicht nachvollziehbar und von der Klägerin auch unter Berücksichtigung ihres Vorbringens in der Berufungsinstanz nicht nachvollziehbar erläutert worden ist.

Dies betrifft zunächst die in der Abrechnung umgelegten Heizkosten, die die Nachforderungen übersteigen.

Anzumerken ist hierbei vorab, daß die Kosten für die Versorgung mit Fernwärme nach Ansicht der Kammer umlagefähig sind. Die Parteien haben nicht ausdrücklich die Umlage von konkreten Heizkosten vereinbart, im Mietvertrag vielmehr alternative Regelungen getroffen (vgl. § 7 Pkt. 4, 6, 7, des Mietvertrages). Insoweit ist in der ista – Abrechnung zwar von „Brennstoffkosten” die Rede; auf den Wortlaut kommt es aber nicht maßgeblich an. Aus dem Inhalt der Abrechnung ergibt sich ohne weiteres, daß Fernwärme, und zwar nach Kilowattstunden abgerechnet wird.

Nicht hinreichend erläutert ist die Abrechnung der Heizkosten aber, soweit die in der ista-Abrechnung eingestellten Kosten der Verbrauchserfassung mit 15.782,28 DM die eigentlichen Brennstoffkosten in Höhe von 27.949,17 DM um mehr als die Hälfte übersteigen. Die Kammer braucht insofern nicht zu entscheiden, ab welchem prozentualen Verhältnis ein Verstoß des Vermieters gegen das Gebot zur Wirtschaftlichkeit zu bejahen ist (vgl. hierzu AG Bersenbrück in WuM 1999, 467). Jedenfalls bestehen bei dem hier gegebenen Verhältnis Zweifel daran, daß die für die Verbrauchserfassung umgelegten Kosten in einem vernünftigen Verhältnis zu ihrem Nutzen stehen. Daher hätte die Klägerin auf die Rüge der Beklagten den Anfall derart hoher Kosten erläutern müssen, weil ihr insofern die Darlegungslast obliegt. Ohne Erklärungen hierzu ist die Abrechung daher nicht nachvollziehbar.

Die Umlage der Heizkosten dürfte im übrigen auch wegen Verstoßes gegen das Abgrenzungsprinzip nicht ordnungsgemäß sein. Die Klägerin hat eingeräumt, daß eine Ablesung der Verbrauchswerte für 1998 erst im Frühjahr des Folgejahres stattgefunden bat. Die Kammer hat bereits entschieden, dass eine Überschreitung des Abrechnungszeitraums von beispielsweise 6 Wochen in jedem Fall außerhalb der Toleranzgrenze liegt und die Abrechnung unwirksam macht. Grundsätzlich kann eine Divergenz zwischen vereinbartem Abrechungs- und tatsächlichem Ablesezeitraum auch unerheblich sein, wenn das Ergebnis der Abrechnung hierdurch nicht maßgeblich beeinträchtigt wird. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der außerhalb des Abrechnungszeitraums gelegene Teil des Ablesezeitraums sich mangels weiter Zuführung von Wärme auf die Abrechnung ersichtlich gar nicht auswirkt (vgl. LG Potsdam vom 31.01.2002, Az.: 11 S 130/01; vgl. auch Schleswig Holsteinisches Oberlandesgericht, 4 RE-1/88, WuM 1991, 333). Werden beispielsweise entgegen der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode noch zusätzlich Sommermonate in die Abrechnung mit einbezogen, wirkt sich dies nur geringfügig aus, weil eine Abnahme von Heizwärme dort kaum stattfindet. Da die Abrechnung dementsprechend die Kosten einer vollen Heizperiode nur unwesentlich übersteigen wird, wird der Einbezug solcher Sommermonate in den Abrechnungszeitraum dem Mieter in der Regel auch gleichgültig sein. Ein Verstoß gegen das Abgrenzungsprinzip hat die Kammer aber jedenfalls bei Einbeziehung des heizintensivsten Monats Januar und der H...