LG Paderborn Urteil vom 15.06.2000 - 1 S 57/00

Verfahrensgang

AG Paderborn (Urteil vom 16.02.2000; Aktenzeichen 54 C 622/99)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 16. Februar 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Paderborn abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg.

Da den Klägern gegen die Beklagte kein Anspruch gemäß den §§ 5 Abs. 1 WoVermittG, 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt., 818 BGB i.V.m. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG auf die begehrte Rückzahlung der an die Beklagte geleisteten Maklercourtage in Höhe von 3.248,00 DM zusteht, waren das erstinstanzliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Maklercourtage ist gemäß § 652 Abs. 1 BGB, § 2 Abs. 1 WoVermittG mit Rechtsgrund geleistet worden. Der Provisionsanspruch ist nicht gemäß §Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen, da die Kläger auf Vermittlung des Beklagten keinen Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen haben, deren Verwalter die Beklagte ist.

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht dem Makler kein Anspruch auf Maklerprovision zu, wenn er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Verwalter des Mietobjekts war.

Welche Tätigkeiten im einzelnen unter den Begriff Verwaltertätigkeit fallen, ist gesetzlich nicht näher bestimmt. Damit sind Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung für die Begriffsbestimmung maßgeblich. Durch das Wohnungsvermittlungsgesetz soll einerseits das gesetzliche Leitbild des Maklers als unabhängiger Vermittler von Verträgen auf dem Gebiet der Wohnungsvermietung beibehalten werden und andererseits als sozialer Schutzzweck der Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen, die aus der Ausnutzung der Situation des Wohnungssuchenden durch den auf Seiten des Vermieters stehenden Makler resultieren können, geschützt werden. Hieraus wird für die Verwalterqualifizierung gefolgert, daß jede verwaltende Tätigkeit, die zeigt, daß der Vermittelnde vorrangig die Interessen des Vermieters annimmt, ausreicht. Es wird in diesem Zusammenhang nicht als erforderlich angesehen, daß sämtliche Verwaltungsaufgaben von einer Person wahrgenommen werden; vielmehr genügt die Wahrnehmung von Verwaltungstätigkeiten in Teilbereichen, die von Gefälligkeitsleistungen, welcher üblicherweise von Maklern mitübernommen werden, abzugrenzen sind. Nach dem Sinn und Zweck des Wohnungsvermittlungsgesetzes findet § 2 auch dann Anwendung, wenn der Makler ohne vertragliche Grundlage im Verhältnis zum Vermieter/Eigentümer tatsächlich Verwalteraufgaben wahrnimmt und insoweit als Repräsentant des Vermieters gegenüber dem Mieter auftritt (vgl. hierzu LG Hagen, WM 1998, 294; LG Köln, WM 1992, 141).

Daß die Beklagte bei Mietvertragsschluß eine formale, vertraglich übernommene Verwalterstellung des von den Klägern gemieteten Sondereigentums innehatte, ist von den Klägern nicht ausdrücklich und vor dem Hintergrund des verneinenden, von der Beklagten vorgelegten Schreibens des Vermieters vom 7. Januar 2000 jedenfalls nicht schlüssig dargetan. Soweit die Kläger sich diesbezüglich lediglich auf die schriftliche Mitteilung der Beklagten über die Bestellung einer neuen Verwalterin beziehen, hat die Beklagte nachvollziehbar dargelegt, daß es sich hierbei um den Verwalterwechsel hinsichtlich der Gesamtanlage und damit des Gemeinschaftseigentums handelt.

Für die Entscheidung des Rechtsstreits war somit maßgeblich, ob die Beklagte als faktische Verwalterin zu qualifizieren war. Die Tätigkeiten der Beklagten im Zusammenhang mit dem Vertragsschluß als solche einschließlich der Absprache über durchzuführende Mängelbeseitigungsarbeiten und der Hausübergabe sind eindeutig noch als Maklertätigkeit einzuordnen und stellen keine Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltungstätigkeit dar (so auch LG Köln, WM 1992, 141 f.).

Die anschließende Organisation der vermieterseits durchzuführenden Reparaturen, konkret die Auswahl und Beauftragung der Handwerker im Namen des Vermieters, ist keine typische Maklertätigkeit mehr. Soweit die Beklagte geltend macht, selbst keinerlei Entscheidungsbefugnisse über die Vergabe der Aufträge gehabt zu haben, ergibt sich aus dem vorgelegten Schriftwechsel, daß die Beklagte offensichtlich die Handwerker ausgesucht und zweifelsfrei die Aufträge im Namen des Vermieters, wenn auch nach Rücksprache mit diesem, vergeben hat. Da sich mangels entgegenstehenden schlüssigen Vortrags der Kläger die Aufgaben der Beklagten aber sowohl gegenüber ihnen als auch gegenüber den Mietern eines weiteren Reihenhauses desselben Vermieters greifbar nur auf die Durchführung von vermieterseits geschuldeten Reparaturen im Zusammenhang mit dem Mieterwechsel bzw. der Neuvermietung beschränkt haben, ist es nach Ansicht der Kammer gerechtfertigt, dieses Tätigwerden, aus dem zweifelos auch die Mieter einen Nutzen in Form eines vor Ort präsenten Ansprechpartners und zügiger Erledigung der Reparaturen hatten, noch als Servi...