LG Magdeburg Urteil vom 07.01.1997 - 2 S 578/96

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 31. Juli 1996 verkündete Urteil des Amtsgerichts … teilweise abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 6.791,52 DM zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen; die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug werden den Klägern zu 9/100 und der Beklagten zu 91/100 auferlegt. Die Kosten des Rechtsstreits im zweiten Rechtszug werden den Klägern zu 7,5/100 und der Beklagten zu 92,5/100 auferlegt.

Tatbestand

Die Kläger machen die Rückzahlung ungerechtfertigten Mietzinses geltend.

Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin aufgrund eines Mietvertrages über Wohnraum vom 27. April 1992. Hierbei handelt es sich um einen vormals mit Mitteln der früheren DDR geförderten Wohnraum im komplexen Wohnungsbau, der erstmalig nach dem 3. Oktober 1990 bezugsfertig wurde (sog. „Wendewohnung”). Die Kläger zahlten zuletzt einen monatlichen Mietzins in Höhe von 353,01 DM – d.h. 5,95 DM je Quadratmeter Wohnfläche – und im Zeitraum April 1992 bis November 1995 insgesamt einen Gesamtbetrag von 12.858,15 DM. Mit Schreiben vom 30. August 1995 forderten sie die Beklagte erstmalig unter Hinweis auf eine Mietpreisbindung zu einer Korrektur und Rückzahlung des zu Unrecht entrichteten Mietzinses auf, wobei sie von einem zulässigen Mietzins von 2,11 DM je Quadratmeter Wohnfläche und einer Überzahlung „von ca. 7.000,– DM” ausgingen.

Die Kläger sind der Auffassung, der von ihnen gemietete Wohnraum unterliege nach § 11 Abs. 2 Satz 1 MHG in der Fassung des Einigungsvertrages (künftig: „MHG a.F.”) der Mietpreisbindung. Die Beklagte sei daher um Mietzahlungen in Höhe von insgesamt 7.458,29 DM ungerechtfertigt bereichert.

Die Beklagte ist gegenteiliger Auffassung, namentlich weil der von den Klägern gemietete Wohnraum nicht mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1 MHG a.F. gefördert worden sei. Zudem hätten die Kläger den vereinbarten Mietzins auch jahrelang akzeptiert, so daß eine Rückforderung gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstoße. Eine Einschränkung der freien Vermietbarkeit verletze im übrigen die Grundrechte der Beklagten aus Art. 3 und 14 GG, weil die Qualität dieses Wohnraums höher sei als die sonstigen Wohnraums, für den die Preisbindung gelte.

Das Amtsgericht hat der Klage durch das angefochtene Urteil überwiegend stattgegeben und dies im wesentlichen damit begründet, daß der von den Klägern gemietete Wohnraum den nach dem Einigungsvertrag fortgeltenden Preisbestimmungen der früheren DDR, insbesondere der Verordnung über die Festsetzung von Mietpreisen in volkseigenen und genossenschaftlichen Neubauwohnungen vom 19. November 1981 (GBl. I S. 389) unterlegen habe. Daher sei – unabhängig davon, daß tatsächlich keine Förderung mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten erfolgt sei – bei Abschluß des Mietvertrages nur ein Mietzins von 2,11 DM je Quadratmeter Wohnfläche zulässig gewesen; darüber hinaus sei der Mietvertrag gemäß § 134 BGB nichtig. Mangels einer ausdrücklichen späteren Erklärung sei die Beklagte im übrigen auch gehindert, die gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen rückwirkend geltend zu machen, zumal sie noch im Rechtsstreit die tatsächliche Anwendbarkeit des § 11 Abs. 2 ff. MHG a.F. verneint habe. Im übrigen sei die Beklagte nicht schlechter gestellt als andere Vermieter von „Wendewohnungen”. Der Höhe nach bestehe aber ein Anspruch der Kläger hinsichtlich des Mietzinses für April 1992 nicht, da dessen Zusammensetzung nicht hinreichend dargelegt sei.

Hiergegen richtet sich allein die Berufung der Beklagten mit der Begründung, das Amtsgericht habe entgegen den eindeutigen Wortlaut des § 11 Abs. 1 Nr. 1 MHG a.F. entschieden. Diese Vorschrift sei auch gegenüber anderen fortgeltenden Vorschriften der früheren DDR vorrangig. Im übrigen sei die Beklagte bei konsequenter Fortführung der entgegengesetzten Rechtsauffassung noch dazu dadurch benachteiligt, daß auch nachfolgende Mieterhöhungen – deren gesetzliche Grundlagen teilweise auf am 2. Oktober 1990 vorhandene Ausstattungsmerkmale Bezug nehmen – ausgeschlossen seien.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Die Berufung hat in der Sache allerdings nur zu einem geringen Teil Erfolg.

Die Kläger haben als Gesamtgläubiger (§ 428 BGB) gegen die Beklagte einen Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall I BGB (condictio indebiti) in Verbindung mit § 11 Abs. 3 Nr. 1 MHG a.F. sowie § 1 Abs. 3, Abs. 4 der Ersten Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten vom 17. Juni 1991 (BGBl. I S. 1269 – 1. GrundMV) auf Rückzahlung zu Unrecht geleisteten Mietzinses in Höhe von 6.791,52 DM.

Denn die Kläger haben für die 40 Monate vom 1. Mai 1992 bis zum 31. August 1995 einen Mietzins in Höhe von insgesamt 11.799,12 DM gezahlt, obwohl sie in diesem Zeitraum nur zu einer Zahlung von 5.007,60 DM (40 mal 125,19 DM) verpflichtet waren.

Ein Anspruch der Kläger ist lediglich ...