LG Köln Urteil vom 16.03.1989 - 1 S 339/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zum Umfang der Schönheitsreparaturen. unzulässiger Turnus im Fristenplan

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt und sie entspricht der Verkehrssitte.

2. Zu den Schönheitsreparaturen gehört nur die Beseitigung der durch das normale Abwohnen hervorgerufenen Mängel.

3. Sieht der Fristenplan der Schönheitsreparaturen einen unzulässigen 2- bzw 4jährigen Turnus vor und werden Instandhaltungsverpflichtungen dem Mieter unzulässig überbürdet, findet sich darüber hinaus diese Regelung des Formularmietvertrages zusammen mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung in einer einheitlichen Klausel, so ist der Mieter von jeglicher Renovierungspflicht frei.

4. Vergleiche BGH, 1984-10-30, VIII ARZ 1/84, NJW 1985, 480.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Berufung des Beklagten hatte auch Erfolg, soweit das AG dem Kläger Schadensersatz zugesprochen hat mit der Begründung, der Beklagte sei verpflichtet, Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses auszuführen und er habe dies unterlassen; ebenfalls war die Berufung erfolgreich, soweit das AG Schadensersatz zugesprochen hat mit der Begründung, der Beklagte sei verpflichtet, den Parkettboden gemäß Kostenvoranschlag der Fa. K. wieder herstellen zu lassen.

Das AG hat seine Rechtsauffassung auf § 9 Ziff. 2 des Mietvertrages (MV) gestützt, nach dem die Schönheitsreparaturen vom Mieter übernommen werden und er diese während der Mietdauer auf eigene Kosten ausführen lassen muß. Nach der vorzitierten Klausel gehören zu den Schönheitsreparaturen der Innenanstrich der Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper, ferner das Abziehen der Parkettböden sowie die Ausbesserung von Schäden am Verputz der Wände und Decken und am Bodenbelag. Darüber hinaus sollen die Schönheitsreparaturen ausschließlich durch Fachkräfte gemäß VOB auszuführen sein.

Diese Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 2 AGBG ... Eine formularmäßige Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter verstößt jedoch nicht grundsätzlich gegen § 9 AGBG. Die Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter benachteiligt diesen regelmäßig schon deshalb nicht in unangemessener Weise, weil sie in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt wird (vgl. etwa BGH NJW 1985, 480, 481 (= WM 1985, 46)). Unabhängig von diesem Gesichtspunkt muß aber auch daher eine unangemessene Benachteiligung des Mieters verneint werden, weil die vertragliche Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der Verkehrssitte entspricht (vgl. BGH a.a.O.). Einschränkend ist jedoch darauf hinzuweisen, daß eine Belastung des Mieters mit Renovierungsverpflichtungen nur im üblichen und angemessenen Umfange möglich ist, wofür § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV sowie § 7 der Fn. 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976, Fassung 1, bei der Wohnraummiete Anhaltspunkte liefert. Demgemäß ist nicht ausgeschlossen, daß der Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten nach § 9 AGBG unangemessen benachteiligt werden kann (vgl. BGH WM 1987, 306, 308; LG Köln WM 1989, 70).

Der Umfang der in § 9 Ziff. 2 MV beschriebenen Schönheitsreparaturen überschreitet den üblichen und angemessenen Umfang bei weitem. Unter dem Begriff der Schönheitsreparaturen wird das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Heizrohre und Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen verstanden (vgl. BGH WM 1987, 306, 308; Emmerich/Sonnenschein §§ 535, 536 Anm. 38 m.w.N.). Zu den Schönheitsreparaturen gehört also die Beseitigung solcher Mängel, die durch das normale Abwohnen hervorgerufen werden, nicht jedoch die Beseitigung darüber hinausgehender Mängel, die den Begriff der Schönheitsreparaturen unberührt lassen. Herkömmlicherweise werden dem Begriff der Schönheitsreparaturen alle Arbeiten zugeordnet, die einem Maler und Anstreicher obliegen. Demgegenüber erfaßt die Klausel des § 9 Ziff. 2 MV auch typische Instandhaltungsarbeiten wie "das Abziehen der Parkettböden" sowie "die Ausbesserung von Schäden am Verputz der Wände und Decken und am Bodenbelag". Diese übernommenen Pflichten sind dem Bereich der Schönheitsreparaturen nicht mehr zuzuordnen und stellen die Überwälzung eines im Ausmaß nicht mehr kalkulierbaren Risikos auf den Mieter dar.

Darüber hinaus verstößt die Klausel, durch die für den Mieter eine Verpflichtung konstruiert wird, das Abziehen der Parkettböden sowie die Ausbesserung von Schäden am Verputz der Wände und Decken sowie am Bodenbelag zu veranlassen, gegen § 537 Abs. 3 BGB. Denn liegen regelmäßig Schäden im vorbezeichneten Bereich vor, die die Erheblichkeitsgrenze des § 537 Abs. 1 BGB erreichen oder überschreiten, wird die Instandhaltungsverpflichtung in unzulässiger Weise auf den Mieter überlagert. ...