LG Köln Urteil vom 12.11.2020 - 29 S 25/20

Verfahrensgang

AG Aachen (Urteil vom 23.12.2019; Aktenzeichen 118 C 16/19)

Tenor

Auf die Berufung der Berufungskläger wird das Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 23.12.2019 – 118 C 16/19 – teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass die Beschlussfassungen aus der Eigentümerversammlung vom 19.03.2019 der Eigentümergemeinschaft „B Aachen”, 52064 Aachen, zu TOP 2.2.1. und TOP 2.2.2. insoweit nichtig sind, als beschlossen worden ist, dass die Kosten, die für die Erstellung eines Sanierungskonzepts für die Tiefgarage gemäß den Beschlussfassungen zu TOP 2.1.1. und 2.1.2. vom 19.03.2019 anfallen, soweit das Sondereigentum der Beklagten zu 1) Gegenstand des Sanierungskonzepts ist, auf alle Miteigentümer (Einheiten 1-43) entsprechend ihren Miteigentumsanteilen verteilt werden. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft „B Aachen”.

Das „B Aachen” besteht aus 42 Wohneinheiten und den nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheiten, die in dem Teileigentum Nr. 43 zusammengefasst sind. Die Beklagte zu 1) ist Eigentümerin der Einheit Nr. 43. Zu der Teileigentumseinheit gehören die Tiefgarage, die Einkaufspassage im Erdgeschoss und weitere Räume.

Die Tiefgarage ist sanierungsbedürftig. In der Eigentümerversammlung vom 19.03.2019 wurde zu TOP 2.1.1. beschlossen, das Ingenieurbüro S sowie weitere Planungsbüros mit der Erstellung eines Sanierungskonzepts für die Tiefgarage zu beauftragen. Zu TOP 2.1.2. wurde weiter beschlossen, die Firma U Architekten Realisierungsmanagement GmbH mit der Erstellung eines Sanierungskonzeptes für die Tiefgarage zu beauftragen. Zu TOP 2.2.1 und 2.2.2. wurde beschlossen, dass die Kosten bezüglich der Beauftragungen zu 2.1.1. und 2.1.2. von allen Miteigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile getragen werden. Die Beschlüsse zu TOP 2.2.1. und 2.2.2. fechten die Kläger an. Sie sind der Auffassung, dass die Beklagte zu1) die Sanierungskosten allein zu tragen habe.

Für die tatsächlichen Feststellungen und die erstinstanzlich gestellten Anträge wird im Übrigen auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen. Darüber hinaus ist festzustellen, dass das Ingenieurbüro S unter dem 31.01.2020 seine Ausarbeitung zur Sanierung der Tiefgarage vorgelegt hat. Auf die zur Akte gereichte Kopie (Bl.473ff GA) wird für die Einzelheiten Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass aus der Teilungserklärung nicht deutlich genug hervorgehe, dass die Kosten für die Sanierung der Stützen, Decken und Böden in der Tiefgarage allein von der Beklagten zu 1) zu tragen seien. Die Sanierung umfasse tragende und gestaltende Elemente, die Gemeinschaftseigentum seien. Entgegen der Auffassung der Kläger sei nicht davon auszugehen, dass die Begrifflichkeit in § 10 Abs. 1 Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO) „mit allen Bestandteilen und jeglichem Zubehör” das Gemeinschaftseigentum meine. Hiergegen spreche, dass in den §§ 8 und 10 GO und in den §§ 11, 12 GO zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum differenziert werde. Auch die Bezugnahme in § 10 Abs. 1 S. 3 GO auf die Außenfenster als Ausnahme zeige, dass das Gemeinschaftseigentum nicht von der Formulierung „alle Bestandteile” erfasst werde. Auch sei der Einwand der Beklagten erheblich, dass für den Fall, dass ein Sondereigentümer über Umfang, Häufigkeit und Stützen des gesamten Gebäudes allein entscheiden könne, er damit die Gewalt über die Standsicherheit des Gebäudes habe. Soweit die Klägerseite hervorhebe, dass in dem Sondereigentum „Tiefgarage” nahezu nichts Sondereigentum sei, weshalb die Vorschrift nur in ihrem Sinne verstanden werden könne, sei darauf zu verweisen, dass die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung für Wohn- und Teileigentum gleichermaßen gelten würden.

Aus § 15 GO i.V.m. §§ 12 und 11 GO lasse sich ebenfalls keine eindeutige, alleinige Kostentragungslast der Beklagten zu 1) entnehmen. Unklar und nicht eindeutig sei, inwieweit sich vorliegend § 12 und § 11 in § 15 Abs. 2 Gemeinschaftsordnung hineinlesen ließen. § 15 Abs. 1 Gemeinschaftsordnung regele die Kostentragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten wie auch der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, an dem alle Raumeigentümer nach Maßgabe des § 12 teilhätten. Insofern finde eine eindeutige Verweisung und Bezugnahme auf § 12 statt. § 15 Abs. 2 GO regele die Kostentragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums, das nur einer kleinen Eigentümergemeinschaft oder einer beschränkten Gruppe von Raumeigentümern zu dienen bestimmt sei; während § 15 Abs. 6 Besonderheiten hinsichtlich des in den Aufteilungsplänen farbig umrandeten Gemeinschaftseigentums enthalte.

§ 15 Abs. 2 GO sei hinsichtlich der Kostentragung der vorzunehmenden Sani...