Gemeinschaftsordnung: Auslegung I

1 Leitsatz

Eine Vereinbarung, wonach der Raumeigentümer verpflichtet ist, die seinem Sondereigentum unterliegenden Räume mit "allen Bestandteilen und jeglichem Zubehör" auf eigene Kosten in ordnungsmäßigem Zustand zu halten, kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass mit "allen" Bestandteilen das gemeinschaftliche Eigentum gemeint ist.

2 Normenkette

§§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 2 Satz 1 WEG

3 Das Problem

In der Wohnungseigentumsanlage gibt es 42 Wohnungseigentumsrechte und 1 Teileigentum. Zum Teileigentum gehören als Sondereigentum eine Tiefgarage, eine Einkaufspassage im Erdgeschoss und weitere Räume. Die Tiefgarage muss repariert werden. Fraglich ist, wer die Kosten zu tragen hat. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer ist der Ansicht, die Kosten seien von allen Miteigentümern zu tragen und beschließen entsprechend. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG weist die Klage ab. Aus der Gemeinschaftsordnung gehe nicht deutlich genug hervor, dass die Kosten für die Reparatur der Stützen, Decken und Böden in der Tiefgarage allein vom Teileigentümer zu tragen seien. Die Reparatur umfasse tragende und gestaltende Elemente, die gemeinschaftliches Eigentum seien.

4 Die Entscheidung

Die Berufung hat teilweise Erfolg! Es sei nicht ordnungsmäßig gewesen, sämtliche Kosten, also auch die Kosten für die Beauftragung eines Ingenieurbüros zur "Erstellung des Sanierungskonzepts Tiefgarage" und die Kosten für die nachfolgende Beauftragung des Architekten, allen Miteigentümer aufzuerlegen. Denn es gehe teilweise auch um die Reparatur des Sondereigentums. Die entsprechenden Kosten müsse aber das Wohnungs- als Sondereigentum allein tragen. Etwas anderes gelte, soweit Kosten für die Reparatur des gemeinschaftlichen Eigentums anfallen würden. Zwar könnten die Wohnungseigentümer Umlagevereinbarungen schließen. Eine solche müsse aber eindeutig und klar sein. Sei eine vom Gesetz abweichende Umlagevereinbarung nicht eindeutig, verbleibe es bei der gesetzlichen Regelung. So aber liege es im Fall. Die Regelung in § 10 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung, wonach der Raumeigentümer verpflichtet ist, die seinem Sondereigentum unterliegenden Räume mit "allen Bestandteilen und jeglichem Zubehör" auf eigene Kosten in ordnungsmäßigem Zustand zu halten, könne nicht dahingehend ausgelegt werden, dass mit "allen Bestandteilen" das gemeinschaftliche Eigentum gemeint sei. Das AG habe zutreffend auf die Regelung in § 10 Abs. 1 Satz 3 der Gemeinschaftsordnung hingewiesen. Dort sei geregelt worden, dass der Raumeigentümer verpflichtet ist, für Glasschäden aufzukommen, auch wenn das Glas bei den Außenfenstern, den Schaufenstern und den Balkontüren im gemeinschaftlichen Eigentum stehe. Diese Bestimmung wäre sinnlos, wenn in Satz 1 "mit allen Bestandteilen" auch die Teile im gemeinschaftlichen Eigentum erfasst seien. K's Überlegung, § 10 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung laufe dann leer, da im Bereich der Tiefgarage nahezu nichts Sondereigentum sei, sei entgegenzuhalten, dass die Regelung für das ganze Sondereigentum anzuwenden sei.

Hinweis

1. Im Fall geht es um das Verständnis einer Umlagevereinbarung. Diese ist – wie es das LG ausführt – nur anwendbar, wenn sie klar und eindeutig ist. Mit dem LG ist anzunehmen, dass es hieran fehlt.

2. Das LG hatte allerdings auch weitere Regelungen der Gemeinschaftsordnung zu betrachten. Überblick:

   • Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung ist das gemeinschaftliche Eigentum jeweils von den Raumeigentümern instand zu halten und instand zu setzen, die gemäß § 11 der Gemeinschaftsordnung das Recht zu seiner Nutzung haben. § 12 Abs. 1 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung sieht hingegen vor, dass die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, das nur dem "Gebrauch und der Benutzung einer kleinen Eigentümergemeinschaft, einer Gruppe von Eigentümern oder einem einzelnen Raumeigentümer zu dienen bestimmt ist, oder diesem zugewiesen ist", diese beschränkte Eigentümergemeinschaft, Eigentümergruppe oder einzelnen Raumeigentümer trifft. Das LG meinte hier, auch diese Regelung sei unklar. Es sei offen, ob § 12 Abs. 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung an die Stelle der Regelung in § 11 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung trete oder diese nur konkretisiere. Überdies könne nicht festgestellt werden, dass die zu reparierenden Stützen, Böden und Decken im Bereich der Tiefgarage nur dem "Gebrauch und der Benutzung" der kleinen Eigentümergemeinschaft (Teileigentum) "zu dienen bestimmt oder dieser zugewiesen" seien. Auch diese Auslegung ist meines Erachtens gut vertretbar, wenn auch nicht zwingend.
   • In § 15 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, das nur einer kleinen Eigentümergemeinschaft oder einer beschränkten Gruppe von Raumeigentümern "zu dienen bestimmt" ist, von der kleinen Eigentümergemeinschaft oder beschränkten Eigentümergruppe anteilsmäßig zu tragen sind. Hier meinte das LG, § 15 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung stelle nicht – wie in § 12 Abs. 1 Satz 2 der Gemeinschaftso...