Verfahrensgang
AG Köln (Urteil vom 12.11.2010; Aktenzeichen 204 C 74/10) |
AG Köln (Aktenzeichen 204 C 285/10) |
Nachgehend
Tenor
Unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 12.11.2010, Az. 204 C 74/10, werden die Beklagten verurteilt, den unzulässigen Gebrauch ihrer Eigentumswohnung Nr. 7, Haus 402, 1. OG rechts in der Wohnanlage A-Straße, … Köln als ganztätige Tagespflegestelle für bis zu 5 Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren zu unterlassen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 11.000 EUR vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
I.
Die Parteien streiten um die Zulässigkeit, innerhalb einer vermieteten Eigentumswohnung eine ganztägige Kinderbetreuung anzubieten.
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft A-Straße, … Köln. Die Wohnung der Klägerin befindet sich im Erdgeschoss rechts, die Wohnung der Beklagten, die die Mieterin Frau I2 bewohnt, im 1. Obergeschoss rechts. Frau I2 übt in der Mietwohnung eine Tätigkeit als Tagesmutter aus. Sie betreut dort werktags im Zeitraum vom 7:00 bis 19:00 Uhr bis zu 5 Kinder im Alter vom 0 bis 3 Jahren. Es ist unstreitig, dass Frau I2 hierfür Entgelt erhält. Sie verfügt auch über eine Erlaubnis der Stadt Köln, in ihrer Privatwohnung als Tagespflegeperson bis zu max. fünf fremde Kinder zu beaufsichtigen.
Teil III, § 2 der für die Wohnungseigentumsgemeinschaft maßgeblichen Teilungserklärung vom 23.09.1998 (Bl. 22 d. A.) enthält folgende Regelung:
Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann sie auch von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. Erteilt der Verwalter eine beantragte Zustimmung nicht oder nur unter Auflage oder wird von ihm eine unwiderruflich erteilte Zustimmung widerrufen, so kann der betroffene Miteigentümer einen Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen, die die Entscheidung des Verwalters mit dreiviertel Mehrheit der abgegebenen Stimmen ändern kann.
Die Beklagten haben keine Zustimmung für die Tätigkeit ihrer Mieterin beantragt. Die Verwalterin erklärte mit Schreiben vom 05.05.2009, dass sie die Zustimmung wegen der mit der Kinderbetreuung einhergehenden Lärmbelästigungen auch nicht erteilen wird.
Die Verwalterin stellte sodann auf der Eigentümerversammlung vom 28.09.2009 den Antrag zu TOP 3, der eine Beschlussfassung über die Genehmigung der Ausübung der Tätigkeit von Frau I2 vorsieht (Bl. 40 d. A.). Die Mehrheit stimmte für die Genehmigung. Allerdings handelte es sich dabei nicht um die erforderliche ¾-Mehrheit. Der Antrag wurde daher fälschlicherweise als „angenommen” bezeichnet, was mit Schreiben vom 22.10.2009 (Bl. 46 d. A.) korrigiert wurde.
Die Beschlussfassung wurde nicht angefochten. Die Mieterin Frau I2 setzte die Kinderbetreuung fort.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Mieterin der Beklagten sei aufgrund der Regelung in der Teilungserklärung nicht zur Betreuung von Kleinkindern in der Wohnung berechtigt. Es fehle eine Zustimmung der Verwalterin und der Miteigentümer. Außerdem finde eine erhebliche Lärmbelästigung statt. Die Klägerin hat daraufhin vor dem Amtsgericht Köln auf Unterlassung geklagt.
Das Amtsgericht Köln hat die Klage mit Urteil vom 12.11.2010 (204 C 74/10) abgewiesen mit der Begründung, es handele sich nicht um eine zustimmungsbedürftige gewerbliche Tätigkeit i.S.d. Teilungserklärung. Die Art der Tätigkeit sei von einer normalen Wohnungsnutzung nicht zu unterscheiden.
Das Urteil, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird (Bl. 158ff. d. A.), wurde der Klägerin am 29.11.2010 zugestellt (Bl. 164 d. A.). Hiergegen hat sie mit Schriftsatz vom 29.12.2010, eingegangen bei Gericht am selben Tag (Bl. 168 d. A.) Berufung eingelegt und diese nach Fristverlängerung bis zum 28.02.2011 (Bl. 180 d. A.) mit Schriftsatz vom 28.02.2011, eingegangen bei Gericht am selben Tag (Bl. 183 d. A.) begründet.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Nutzung der Wohnung, so wie sie durch die Mieterin I2 erfolge, sei nicht mit der normalen Nutzung einer Wohnung durch eine mehrköpfige Familie vergleichbar.
Mit der Kinderbetreuung in der Wohnung gingen erhebliche Lärmemissionen und Verschmutzungen, beispielsweise des Treppenhauses, einher. Dies werde vor allem durch den erhöhten Publikumsverkehr hervorgerufen. Die Gemeinschaftsordnung ginge von „Wohnnutzung” aus, was hier nicht mehr gegeben sei. Im Übrigen sei der Mieterin die Ausübung der Tätigkeit auch durch Beschluss untersagt worden.
Die Klägerin beantragt,
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