LG Köln Urteil vom 04.04.1995 - 12 S 315/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zahlung von Mietnebenkosten

Verfahrensgang

AG Köln (Urteil vom 10.06.1994; Aktenzeichen 218 C 598/93)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts in Köln vom 10. Juni 1994 – 218 C 598/93 – teilweise wie folgt abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.527, 25 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 12.01.1994 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 1/4 und der Beklagte zu 3/4.

Gründe

Die statthafte, in der rechten Form und Frist eingelegte und begründete Berufung ist zulässig und auch in der Sache selbst teilweise gerechtfertigt.

Die Klage ist in Höhe von 1.527,25 DM begründet. Die Kläger haben nach § 4 des auf sie übergegangenen Mietvertrages vom 04. 05. 1987 aus der Nebenkostenabrechnung für 1990 einen fälligen Anspruch in Höhe von 666,32 DM und aus der Nebenkostenabrechnung für 1991 einen fälligen Anspruch in Höhe von 860,93 DM gegen den Beklagten.

Beide Nebenkostenabrechnungen sind nachvollziehbar, d.h. klar und verständlich, sie enthalten auch die für eine Abrechnung notwendigen Mindestangaben, nämlich die entstandenen Gesamtkosten und deren Zusammensetzung, den zugrunde liegenden Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der von diesem erbrachten Vorauszahlungen (Sternel Rdnr. III 342).

Von den in den beiden Nebenkostenabrechnungen enthaltenen Kostenpositionen sind Grundsteuer, Abfallgebühr, Abwassergebühr, Straßenreinigung, Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom, Wasser, Ungezieferbekämpfung und Kaminkehrer nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrages auch umlegbar. Soweit der Beklagte eine Aufgliederung der in der Nebenkostenabrechnung 1990 enthaltenen Positionen “Grundbesitzabgaben” und “GEW” verlangt hat, ist dies jedenfalls durch die Einreichung der entsprechenden Kostenrechnungen erfolgt, wonach unter den Grundbesitzabgaben die Grundsteuer, Abfallentsorgung, Abwasser und Straßenreinigung zu verstehen sind und unter “GEW” die Kosten für Strom und Wasser. Entgegen der Ansicht des Beklagten können auch die Kosten der Ungezieferbekämpfung umgelegt werden. Diese Kosten sind in § 4 Nr. 2k des Mietvertrages ausdrücklich als umlegungsfähig vereinbart worden, dies begegnet auch im Hinblick auf die §§ 4 Abs. 1, 10 Abs. 1 MHG keinen rechtlichen Bedenken, weil die Kosten der Ungezieferbekämpfung in Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung ebenfalls als umlegungsfähig vorgesehen sind. Dabei vermag die Kammer nicht der Ansicht zu folgen, wonach nur die Kosten der turnusmäßigen, nicht aber der akuten Ungezieferbekämpfung umlagefähig sind (AG Gelsenkirchen WM 83,94). Denn auch die turnusmäßige Ungezieferbekämpfung wird auf einen akuten Anlaß zurückzuführen sein, weil ohne jedweden Anlaß kein Bedürfnis besteht, bereits vorsorgend Gift gegen alle nur denkbaren Schädlinge auszulegen oder zu versprühen. Dementsprechend sind auch nicht nur die ständig anfallenden Gartenpflegekosten als umlagefähig angesehen worden, sondern auch die akut eingetretenen erheblichen Sturmschäden (LG Hamburg WM 89, 640 und Sternel Mietrecht aktuell Rdnr. 354). Dagegen können die Hausmeisterkosten von den Klägern nicht umgelegt werden. Zwar sind sie in § 4 Nr. 2h des Mietvertrages ebenfalls als umlegungsfähig vereinbart worden, indessen fehlt es hier mit Rücksicht darauf, daß diese Kosten erst 1990 durch erstmalige Beauftragung einer Hausmeisterfirma neu entstanden sind, an einer näheren Darlegung der Erforderlichkeit dieser Kosten. Es dürfen nämlich immer nur die Kosten angesetzt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind (Sternel Rdnr. III 345). Aus diesem Grunde bedarf die erstmalige Beauftragung einer Hausmeisterfirma hinsichtlich der Umlage dieser Kosten einer besonderen Begründung (AG Bremen WM 84, 167; AG Hannover WM 84, 168 und Sterne l Rdnr. III 353).

Die Kläger haben in den Abrechnungen auch den zugrundeliegenden Verteilerschlüssel angegeben. Dabei haben sie zutreffend den im Mietvertrag vereinbarten Anteil von 1/5 den beiden Abrechnungen zugrundegelegt. Dabei kann hier dahinstehen, ob auch die Vereinbarung dieses Anteils als allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist. Denn selbst wenn § 9 AGBG hierauf anwendbar wäre, so könnte hier nicht von einer Unwirksamkeit dieser Bestimmung ausgegangen werden, weil der Beklagte nicht dargelegt hat, inwiefern ihn diese Bestimmung entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Grundsätzlich ist die Umlage von Nebenkosten nach den Wohn- und Nutzflächen zulässig und der Anteil von 1/5 ist hier ersichtlich an das Verhältnis dieser Flächen angelehnt worden. Auch der Betrieb einer “kleinen Kneipe” im Erdgeschoß macht den vereinbarten Umlegungsmaßstab nicht unbillig. Einmal hat der Beklagte das Vorhandensein dieses Gewerbes bei Eingehen des Mietverhältnisses nicht übersehen können. Zum anderen müssen auch die Wasserko...