LG Karlsruhe Urteil vom 15.07.2011 - 6 O 250/09

Leitsatz (amtlich)

Zum Nachweis anwaltlicher Pflichtverletzungen bei der Abwicklung von Mietverhältnissen und zur Beweisverwertung mitgehörter Telefongespräche

Tenor

• 1.

  Die Klage wird abgewiesen.

• 2.

  Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

• 3.

  Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt Schadensersatz aus Anwaltshaftung.

Die Klägerin, wohnhaft in der Gemeinde/dem Markt F. bei N., ist Eigentümerin einer Eigentumswohnung in dem Hausanwesen in M. bei K.. Diese Wohnung war am 19. August 2003 an Frau E. und Herrn M. vermietet worden.

Gem. § 2 Ziffer 1 des Mietvertrages war vereinbart:

"Das Mietverhältnis beginnt am 1.9.2003 und läuft auf unbestimmte Zeit, mindestens aber bis zum 31.8.2008. Es kann unter Einhaltung des gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c BGB sowie der sonstigen gesetzlichen Bestimmungen in §§ 573 ff BGB gekündigt werden. Vor Ablauf einer vereinbarten Mindestlaufzeit ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen."

Die Klägerin kündigte mit Schreiben vom 6. September 2007 den Mietvertrag; die Mieter wiederum kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 27.11.2007 zum 29.2.2009 (beigezogene Akte 2 C 161/08 - dort: AS 41/43). Die Schlüssel zur Wohnung hatte die Klägerin am 6. März 2009 bei deren Besichtigung zur Schadensfeststellung erhalten. Am 10. März 2008 kam es zu einem Gespräch zwischen dem Ehemann der Klägerin, dem Zeugen M., mit den Mietern über den Umfang der nach dem Auszug zu leistenden Arbeiten. Die Klägerin besichtigte auch mit den von ihr beauftragten Maklern P. und L. jeweils die Wohnung, um die zu beseitigenden Schäden aufzunehmen.

Die Klägerin führte beim Amtsgericht E. gegen ihre Mieter im Jahr 2008 zwei Prozesse, in denen sie durch den Beklagten als Rechtsanwalt und Prozessbevollmächtigten vertreten wurde.

In dem Verfahren 3 C 67/08 begehrte sie mit Klage vom 18.2.2008 wegen ausstehender Mietzinsen für die Monate Dezember 2007 bis Februar 2008 insgesamt EUR 5.500,-. Dieses Verfahren endete mit Versäumnisurteil vom 24.4.2008; in einem Kostenfestsetzungsbeschluss vom 11.6.2008 wurden zugunsten der Klägerin EUR 944,63 festgesetzt. Die Mieter zahlten anschließend sowohl die Mietzinsen, als auch die Kosten des Verfahrens.

In dem zweiten Verfahren vor dem Amtsgericht E. - 2 C 161/08 - verlangte die Klägerin mit Klage vom 5.9.2008 unter Verrechnung der Kaution von EUR 5.500,- von ihren Mietern weitere EUR 4.682,87 wegen Mietzinsen in Höhe von EUR 2.250,- für März 2008, sowie Schadensersatz für die Vervollständigung eines durch die Beklagten verlegten Granitbodens, das Entfernen von Halte- und Bedienungsvorrichtungen, die Montage von Rollläden, eine ausgebaute Trennwand im Parterre, ein zweites Waschbecken im Lagerraum, eine entfernte Regenwasserzisterne, eine Bepflasterung im Bereich der Zisterne und einer Kürzung der Küchentür, sowie Nebenkosten für das Jahr 2007. Zum Nachweis der - bestrittenen - angeblich entstandenen Schäden und ausstehenden Nebenkosten wurden durch die Klägerin im dortigen Verfahren verschiedene Kostenvoranschläge (KVA) vorgelegt (vgl. in beigezogener Akte 2 C 161/08: Handtuchstange + haken KVA v. 10.7.2008 - dort: AS. 59/187 - EUR 165,46, Steckdose + Abdeckrahmen KVA v. 11.7.2008 - AS.- 61 - EUR 207,18, Überprüfung Regenzisterne KVA v. 11.7.2008 - AS. 63ff - EUR 1.063,68, Trennwand KVA v. 16.7.2008 - AS. 69 - EUR 1.532,72 , Feststellriegel Standflügel an Glastür, KVA v. 6.7.2008 - AS 71 - EUR 132,09, Belagarbeiten Zisterne KVA v. 1.9.2008 - AS 55 - EUR 4.200,-, Nebenkostenabrechnung 2007 EUR 631,74, zusammen mit Mietzins 10.182,87 abzüglich Kaution von EUR 5.5000,- noch EUR 4.682,87). Dieses Verfahren endete mit einem Vergleich in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Ettlingen vom 21. Januar 2009, wonach - bei Kostenaufhebung - wechselseitig keine Ansprüche mehr zwischen den Mietparteien bestehen.

Die Klägerin trägt vor:

Durch fehlerhafte Beratung des Beklagten sei ihr ein Schaden in Höhe von EUR 26.916,17 entstanden, der gegen die Mieter wegen des abschließenden Vergleichs vom 21.1.2009 nicht mehr habe durchgesetzt werden können.

Bei der Klage vor dem Amtsgericht E. - 2 C 161/08 - habe der Beklagte das Urteil des BGH vom 25.1.2006 zu Befristung von Mietverträgen nicht beachtet, weshalb unnötig Klage erhoben worden sei, statt die Kündigung der Mieter zu akzeptieren; er habe keinerlei Hinweise gegeben und auch nicht von der Klage vollständig abgeraten. Im Übrigen habe sie im Vertrauen auf die Fortdauer des Mietverhältnisses bis zum 31. August 2008 mit der Ausführung der Reparaturarbeiten zugewartet.

Hinweise in Besprechungen vor Klageerhebung auf eine möglicherweise problematische Realisierbarkeit der Schadenersatzansprüche, insbesondere zu den Arbeiten an der Zisterne, oder dass Ansprüche sorgfältig belegt werden müssten, habe der Beklagte nicht erteilt; gegenteiliger Vortrag werde bestritten.

Sofern Ansprüche gegen die Mieter verjährt wär...