LG Hamburg Beschluss vom 07.06.2010 - 318 T 12/08

Verfahrensgang

AG Hamburg-St. Georg (Beschluss vom 04.01.2008; Aktenzeichen 980 II 210/04)

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 04.01.2008 geändert:

Der Schadensersatzanspruch der Antragstellerin wird dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.

Die Kostenentscheidung bleibt der Schluss-Entscheidung vorbehalten.

Tatbestand

I.

Die Antragstellerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft F. und von dieser mit Beschluss vom 17.11.2004 ermächtigt, ihre Schadensersatzansprüche gegen den Antragsgegner im eigenen Namen geltend zu machen. Sie nimmt den Antragsgegner auf Schadensersatz in Anspruch für anteilige Sanierungskosten für den dort inzwischen festgestellten Schwammbefall.

Das Haus F. wurde bis zum Tod des vormaligen Verwalters, des Vaters des Antragsgegners, von diesem verwaltet. Danach war der Antragsgegner faktischer Verwalter. Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 12.11.1995 wurde ein verwaltungsloser Zustand festgestellt und der Verwalter L. zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ermächtigt. In der sodann einberufenen Versammlung vom 29.01.1996 wurde der Antragsgegner für die Zeit vom 01.02.1996 bis zum 30.01.1999 zum Verwalter bestellt. In der Versammlung vom 04.06.1996 wurde der Antragsgegner für die Jahre 1994 und 1995 entlastet.

Die Antragstellerin hat ihren Schadensersatzanspruch im Wesentlichen daraus hergeleitet, dass sie dem Antragsgegner vorwirft, die Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 über eine von ihm eingeholte Begutachtung der Architekten M., D. und S. nicht informiert zu haben. Der weitere Vorwurf zielt darauf, den in der Eigentümerversammlung vom 17.12.1997 beschlossenen Auftrag, das Objekt auf Schwamm untersuchen zu lassen, durch die Beauftragung eines hierfür ungeeigneten Handwerkers nicht ordnungsgemäß ausgeführt zu haben. Beide Pflichtverstöße des Antragsgegners hätten dazu geführt, dass Sanierungskosten nicht mehr von der damals noch bestehenden Hausschwammversicherung gedeckt worden seien.

Im Einzelnen:

Das Haus F. gehörte früher zu großen Teilen der Familie des Antragsgegners, welche ihre Wohnungen nach und nach verkaufte. Schon früher war vereinzelt Hausschwamm aufgetreten, der jeweils von der Schwammversicherung reguliert worden war. Nach dem Tod des vormaligen Verwalters drängte insbesondere die Antragstellerin auf bestimmte Erhaltungsmaßnahmen des Hauses, sie beauftragte einen Architekten F. mit der Begutachtung bestimmter Gebäudeschäden zum Zwecke der Beweissicherung. Der Antragsgegner seinerseits hatte die Architekten M., D. und S. mit der Begutachtung beauftragt. Am 29.08.1995 fand in der Wohnung „S.” eine Besichtigung statt, über deren Ergebnis diese Architekten einen Bericht fertigten, in welchem u.a. bemerkt wird: „Hauptmerkmal der Deckenöffnung ist jedoch, dass der hierdurch sichtbar gewordene Deckenbalken Wurm- bzw. Holzbockbefall aufweist und die Holzteile teilweise mit einem Pilz oder Schwamm überzogen sind …. Wie groß der tatsächliche Schaden ist, lässt sich durch die kleine Öffnung nicht feststellen. Eine Prüfung durch Fachleute muss erfolgen …” (Anlage ASt. 3, Bl. 16 d.A.). In einem weiteren Bericht vom 11.09.1995 merkten die Architekten insoweit an, „Maßnahme: Instandsetzung sofort”. Der Untersuchungsbericht über die Wohnung „S.” vom 29.08.1995 lag der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 nicht vor. Im Jahre 1997 trat in der Wohnung S. erneut Schwamm auf. Die beauftragte Fachfirma S. schrieb am 20.10.1997: „… neben den bereits gefundenen Schwammschäden wurden Schäden durch Verpilzung an einem Streichbalken und einem Mauerstiele festgestellt. Zu einer Schwammbekämpfung und zu Holzschutzarbeiten wird geraten.”.

Diesen Schaden meldete der Antragsgegner der bestehenden Schwammversicherung. Der von dieser beauftragte Sachverständige G. besichtigte den Schaden am 28./29.10.1997 und stellte „echten Hausschwammbefalt” fest. Er empfahl die Schadensbeseitigung durch die Firma B.. Diese beseitigte den Schaden. Die Versicherung nahm den Schadensbefall zum Anlass, das bestehende Versicherungsverhältnis mit Schreiben vom 11.12.1997 mit Monatsfrist zu kündigen, so dass der Versicherungsschutz zum 12.01.1998 endete.

Auf der Eigentümerversammlung vom 17.12.1997, zu welcher der Antragsgegner bereits mit Schreiben vom 01.12.1997 eingeladen hatte, wurde auch die Kündigung der Schwamm- und Hausbockversicherung besprochen. Es wurde beschlossen: „Besprechung und Beschlussfassung, dass ein Gutachten angefertigt wird, ob im Haus noch Schwamm sitzt. Die Kosten für den Gutachter können bis DM 500,– netto pro Wohnung liegen, ansonsten müssen die Eigentümer benachrichtigt werden. Dieser Beschluss muss sofort ausgeführt werden, da die Schwammversicherung Mitte Januar ausläuft”.

Mit Schreiben vom 18.12.1997 erteilte der Antragsgegner der Firma B. schriftlich den Auftrag „Schwammüberprüfung” (Anlage AG 6, Bl. 94 d.A.). Diese begann die Untersuchungen am 22.12.1997 und teilte mit Schrei...