AG Hamburg-St. Georg Beschluss vom 04.01.2008 - 980 II 210/04

Nachgehend

LG Hamburg (Beschluss vom 07.06.2010; Aktenzeichen 318 T 12/08)

Tenor

1. Die Anträge werden zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten hat die Antragstellerin zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert wird endgültig auf EUR 62.423,58 festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Antragstellerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft F. 1 in Hamburg, deren Verwalter der Antragsgegner früher war. Die Antragstellerin begehrt anteiligen Schadensersatz (Zahlung und Feststellung der Ersatzpflicht bzgl. noch nicht bezifferbarer Schäden) für die in dem Hause F. 1 inzwischen festgestellten Schäden (Sanierungskosten) durch Schwammbefall.

Das Objekt F. 1 wurde bis zum Tode des vormaligen Verwalters W. J. am 23.12.1994 von diesem verwaltet. Der Antragsgegner, der zuvor schon (seit 1993) als Angestellter in der Firma seines Vaters („W. J. Haus- und Grundstücksmakler”) tätig gewesen war und die Geschäfte seines Vaters fortführte, übernahm hernach faktisch die Verwaltertätigkeit als vermeintlicher Verwalter. Mit Beschluss vom 12.11.1995 (Anlage AG 1) erkannte das Amtsgericht Hamburg (Az.: 102 II 317/95), dass seit dem Tode des vormaligen Verwalters tatsächlich ein „verwaltungsloser Zustand” vorliege und ermächtigte den Verwalter Lambert zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, ohne ihn jedoch als Notverwalter einzusetzen. Auf der sodann einberufenen Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 wurde beschlossen, die Firma W. J. (Inhaber: der Antragsgegner) für die Zeit vom 01.02.1996 bis 30.01.1999 zum Verwalter zu bestellen (TOP 2 des Protokolls – Anlage AG 3); der Verwaltervertrag mit dem Antragsgegner wurde unter dem 30.01.1996 abgeschlossen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 04.06.1996 wurde die Entlastung der Verwaltung für die Jahre 1994 und 1995 beschlossen (TOP 4 und 6 des Protokolls – Anlage AG 11).

Auf der Eigentümerversammlung vom 17.11.2004 wurde beschlossen, die Antragstellerin zu ermächtigen, ihre Schadensersatzansprüche gegen den Antragsgegner als früherem Verwalter „aus Anlass von Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit im Hause aufgetretenen Schwammschäden” im eigenen Namen außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen (TOP 5 des Protokolls – Anlage ASt 1).

Dem liegt Folgendes zugrunde;

Das Objekt F. 1 stand früher zu großen Teilen im Eigentum der Familie J. (Vater W. J., Mutter A. J., Sohn F. J.), die ihre Wohnungen nach und nach verkaufte. In dem Haus war früher schon vereinzelt Schwammbefall aufgetreten, z.B. in der Wohnung der Antragstellerin selbst bzw. in der Wohnung des Eigentümers S. (1992/1993), wobei dieser Schaden saniert und von der Schwamm-Versicherung reguliert worden war. Wegen Verletzung ihrer Hinweis- und Aufklärungspflichten über Schwammbefall im Zuge verschiedener Wohnungsverkäufe wurde die Mutter des Antragsgegners verschiedentlich auf Schadensersatz in Anspruch genommen (u.a. S. ./. A. J.: Landgericht Hamburg, Az.: 309 O 108/04) und zur Zahlung verurteilt (W. ./. A. J.: Landgericht Hamburg, Urteil vom 11.11.2003, Az.: 309 O 219/02) bzw. im Vergleichswege verpflichtet (G. ./. A. J.: Landgericht Hamburg, Az.: 309 O 349/02; Vergleich vor dem OLG Hamburg). Inwieweit der Antragsgegner selbst in diesem Zusammenhang jeweils positive Kenntnis von – ggf. noch vorhandenem – Schwammbefall im Hause hatte, ist offen.

Nach dem Tode des vormaligen Verwalters W. J. am 23.12.1994 drängte insbesondere die Antragstellerin den Antragsgegnerwegen des schlechten baulichen Zustandes des Hauses, bestimmte Erhaltungsmaßnahmen (insbes. Dachsanierung) einzuleiten. Sie beantragte schließlich unter dem 08.08.1995 die gerichtliche Einsetzung eines Notverwalters, was zu dem o.g. Verfahren vor dem Amtsgericht Hamburg (Az.: 102 II 317/95) führte. Sie beauftragte zudem selbst den Architekten Fischer mit einer Begutachtung bestimmter Gebäudeschäden (Durchfeuchtungen) zu Zwecken der Beweissicherung (vgl. „Gutachterliche Stellungnahme” des Architekten … vom 12.10.1995 – Anlage AG 2).

Der Antragsgegner seinerseits hatte die Architekten M., D. & S. mit der Begutachtung des Objektes beauftragt, die sodann verschiedene Objektbesichtigungen durchführten. Am 29.08.1995 fand in der Wohnung „S.” (IV. OG: Mieter K./L.), bei deren Renovierung die Decke „geöffnet” worden war, eine Besichtigung statt, über deren Ergebnis die Architekten am gleichen Tag einen Bericht fertigten (Anlage ASt 3), den sie an den Antragsgegner sandten (Übersendungsschreiben vom 11.09.1995 – Anlage ASt 35). In dem Bericht heißt es u.a.:

„Hauptmerkmal der Deckenöffnung ist jedoch, dass der hierdurch sichtbar gewordene Deckenbalken Wurm bzw. Holzbockbefall aufweist, und die Holzteile teilweise mit einem Pilz oder Schwamm überzogen sind. Da der Pilz oder Schwamm von der Oberfläche trocken ist, scheint dieser von einer ehemaligen Durchfeuchtung zu kommen. Der Insektenbefall scheint ebenfalls nicht aus heutiger Zeit zu sein, weil keine Insekten oder frisches Holzmehl zu sehen waren.

Wie groß der tatsächliche Schaden ...