LG Görlitz Urteil vom 24.11.2004 - 2 S 56/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kündigungsrechtsbeschränkung bei Staffelmietvertrag: Beginn des Vier-Jahres-Zeitraums

Leitsatz (amtlich)

Der Vier-Jahres-Zeitraum des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG beginnt frühestens mit Beginn des Mietverhältnisses.

Nachgehend

BGH (Urteil vom 29.06.2005; Aktenzeichen VIII ZR 344/04)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Weißwasser vom 29.04.2004 - Az.: 6 C 36/04 - abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

I. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 754,66 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus jeweils 377,33 Euro seit dem 07.05.2003 und seit dem 04.07.2003 zu zahlen.

II. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

III. Von den Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner 2/3, der Kläger 1/3.

2. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten als Gesamtschuldner 2/3 und der Kläger 1/3.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt jedoch nachgelassen, die Vollstreckung durch den jeweiligen Gegner durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 1.131,99 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Gemäß § 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Ergänzend ist Folgendes auszuführen:

Mit der Berufung greifen die Beklagten zunächst die Entscheidung des Amtsgerichtes betreffend den Lauf des Zinsanspruches im Hinblick auf die Miete für den Monat Mai 2003 an. Insofern weisen sie darauf hin, daß entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung in § 4 Absatz 2 S.1 des Mietvertrages (Anlage K 1, GA 7) die Mietzahlung am 03. Werktag des jeweiligen Monats fällig wurde. Dies war 2003 der 06. Mai, so daß Verzug erst ab 07. Mai eingetreten sein könnte.

Darüber hinaus vertreten die Beklagten - wie schon erstinstanzlich - weiterhin die Auffassung, die Vier-Jahres-Frist des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG sei mit Abschluß der entsprechenden Vereinbarung, mithin am 13.04.1999, und nicht erst mit Beginn des Mietverhältnisses, 01.07.1999, in Lauf gesetzt worden. Eine Kündigung sei somit bereits zum Ablauf des 30.06.2003, nicht erst zum Ablauf des 31.07.2003 möglich gewesen. Die zweimonatige Kündigungsfrist des § 2 Abs. 2 und Abs. 3 des Mietvertrages (Anlage K 1, GA 7) sei als Umgehung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam.

Hilfsweise erklären die Beklagten erstmals in der Berufungsinstanz die Aufrechnung mit einem von ihnen behaupteten, die Klageforderung übersteigenden Kautionsrückzahlungsanspruch.

Die Beklagten beantragen daher,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Weißwasser vom 29.04.2004 die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil. Der Kautionsrückzahlungsanspruch sei noch nicht fällig, da die Endabrechnung über die Nebenkosten noch ausstehe. Es stehe zu erwarten, daß ein Großteil der Kaution hierauf zu verrechnen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in der Berufungsinstanz wird auf die gewechselten Schriftsätze und die gerichtliche Protokollniederschrift vom 27.10.2004 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet und führt im aus dem Tenor ersichtlichen Umfange zur Abänderung des angefochtenen Urteils.

Abweichend von den Ausführungen des Amtsgerichtes in der angefochtenen Entscheidung wurde das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch ordentliche Kündigung vom 30.01.2003 zum Ablauf des 30.06.2003 wirksam beendet. Dem Kläger steht daher lediglich ein Mietzinsanspruch für die Monate Mai und Juni 2003 in der ausgeurteilten Höhe zu. Dieser ist nicht durch Aufrechnung erloschen.

1. Entgegen der Ansicht der Beklagten und der in der mündlichen Verhandlung vom 27.10.2004 geäußerten vorläufigen Auffassung der Kammer beginnt der Vier-Jahreszeitraum des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG nicht bereits mit dem Abschluß des Mietvertrages am 13.04.1999, sondern erst mit Beginn des Mietverhältnisses am 01.07.1999.

Der Berufung ist allerdings zuzugestehen, daß dem Wortlaut des - nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, NJW 2004, 511; WuM 2004, 483) trotz Nichterwähnung in Artikel 229 § 3 EGBGB auf vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge anwendbaren - § 10 Abs. 2 S. 6 MHG bei unbefangener Lesart das Gegenteil zu entnehmen ist.

Jedoch ist § 10 Abs. 2 S. 6 MHG teleologisch dahingehend zu reduzieren, daß der Vier-Jahres-Zeitraum frühestens mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt. Hierfür spricht insbesondere die Entstehungsgeschichte der Norm in Verbindung mit den entsprechenden Gesetzesmaterialien.

Während § 10 Abs. 2 S. 6 MHG in der ursprünglichen Form des Gesetzesentwurfes der CDU/CSU und FDP v...