LG Görlitz Urteil vom 21.02.1996 - 2 S 91/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Ersatzanspruch des Mieters wegen Aufwendungen zur Mängelbeseitigung bzw wegen nützlicher Verwendungen

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Zur Frage, ob der Mieter Ersatz derjenigen Kosten vom Vermieter fordern kann, welche er zur Beseitigung von Mängeln so wie für nützliche Verwendungen aufgewendet hat, folgt die Kammer der herrschenden Rechtsmeinung.

(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofes)

2. Während unter Verwendung allgemein vermögenswerte Aufwendungen verstanden werden, die einer bestimmten Sache oder einem bestimmten Gegenstand zugute kommen, fallen unter BGB § 538 Abs 2 nur solche Verwendungen des Mieters, die zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache, insbesondere zur Beseitigung von Mietmängeln, dienen (Anschluß BGH, 1983-03-30, VIII ZR 3/82, NJW 1984, 1552). Unter BGB § 547 Abs 1 fallen nur notwendige Verwendungen, dh Aufwendungen, die der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Mietsache dienen. Unter BGB § 547 Abs 2 fallen dann sog nützliche Verwendungen, was bedeutet, daß durch deren Vornahme eine Verbesserung des Mietobjekts eintritt, ohne daß eine der vorgenannten Verwendungsarten vorliegt.

3. Die Stromversorgungsanlage einer Mietwohnung und deren ordnungsgemäße Funktion gehören zu den vom Vermieter geschuldeten Einstandspflichten an dem Mietvertrag nach BGB §§ 535, 536, so daß diesbezügliche Aufwendungen solche im Sinne von BGB § 538 Abs 2 sind.

Tatbestand

(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis laut Mietvertrag v. 16. 8. 1992 über die in Görlitz gelegene Wohnung.

Unter § 2 Abs. 5 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien:

"Der Mieter ist außerdem ohne Rücksicht auf Verschulden verpflichtet, die Kosten für kleine Instandhaltungen zu übernehmen, wenn diese im Einzelfall DM 150,00 nicht übersteigen. Den in einem Kalenderjahr entstehenden Gesamtaufwand für kleine Instandhaltungen trägt der Mieter jedoch nur bis 6% seiner jeweiligen Jahresgrundmiete, höchstens aber bis zu DM 500,00. Die Kosten sind vom Mieter nur für kleine Instandhaltungen an solchen Teilen der Mietsache zu tragen, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind, wie z. B. die Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, die Heizungs- und Kocheinrichtungen, die Fenster- und Türverschlüsse sowie die Bedienungsvorrichtung für Fenster und Rolläden."

Die Klägerin behauptet, daß die Wohnung zum Zeitpunkt der Anmietung in einem verwahrlosten Zustand gewesen sei. Die Elektro-Anlage dieser Wohnung sei nicht funktionstüchtig gewesen. Von ihr sei vielmehr eine erhebliche Brandgefahr ausgegangen. Die Klägerin habe deshalb die Firma F. mit der Neuinstallation der E-Anlage beauftragt.

Die Beklagte sei nicht bereit, den von ihr verauslagten Betrag von 2690,04 DM laut Rechnung v. 23. 10. 1992 für die Neuinstallation der E-Anlage ihrer Wohnung zu übernehmen.

Die im Mietvertrag § 2 Abs. 5 enthaltene Klausel sei unwirksam, weil sie gegen die Bestimmungen der 1. und 2. Grundmietenverordnung verstoße.

Die Beklagte bestreitet, daß der Klägerin ein Anspruch auf Erstattung der Reparaturkosten für die E-Anlage ihrer Wohnung zustünde, weil sie nicht von der Klägerin in Verzug gesetzt worden sei.

Die verwendete Kleinreparaturklausel sowie die Verwaltungsgebühr für die Ausstellung des Mietvertrages entspreche der herrschenden Rechtsprechung.

(Die amtsgerichtliche Entscheidung wurde bereits in WM 1995, 700 bzgl. der Kleinreparaturklausel veröffentlicht; insoweit ist das Urteil auch rechtskräftig geworden; Red.)

Entscheidungsgründe

Die zulässige beschränkte Berufung der beklagten Stadt ist begründet.

Die Klägerin kann von der beklagten Stadt keinen Verwendungsersatz in Höhe von 2690,04 DM als Ausgleich für den von ihr aufgewendeten Betrag für Elektroinstallationsarbeiten verlangen. Insoweit trägt die Klägerin vor, sie habe sich beim Einzug in die von der beklagten Stadt gemietete Wohnung am 1. 9. 1992 veranlaßt gesehen, ohne Abstimmung mit der beklagten Stadt Elektroinstallationsarbeiten in Auftrag zu geben, insbesondere die elektrischen Leitungen zu überprüfen und instandsetzen zu lassen. Die Klägerin behauptet insoweit, daß die Stromzufuhr nicht funktioniert habe, alle Dosen und Leitungen defekt gewesen seien, Kabelenden ohne Isolierung gewesen seien und insbesondere an den Lampenanschlüssen Brandgefahr bestanden habe, weil die Zimmerdecke aus Holz bestehe. Sie habe deshalb 2690,04 DM für Elektroinstallationsarbeiten aufwenden müssen.

Der Klägerin steht aus rechtlichen Gründen kein Verwendungsersatzanspruch gegen die beklagte Stadt zu. Auf die Berufung der beklagten Stadt war daher das insoweit der Klägerin zusprechende amtsgerichtliche Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin kann nach Auffassung der Kammer von der beklagten Stadt keinen Verwendungsersatz von 2690,04 DM nach den §§ 538 Abs. 2, 547 Abs. 2, 677ff., 812ff. BGB verlangen.

In Rechtsprechung und Schrifttum ist im einzelnen umst...