LG Freiburg i. Br. Urteil vom 21.06.2001 - 3 S 12/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzins und Schadensersatz

Verfahrensgang

AG Freiburg i. Br. (Urteil vom 29.12.2000; Aktenzeichen 10 C 2136/00)

Tenor

I.

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 29.12.2000 – Az.: 10 C 2136/00 – im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.440,28 DM nebst 4 % Zinsen jährlich aus 420,05 DM seit dem 07.01.2000, aus jeweils 810,00 DM seit dem 04.02. und 06.03.2000 sowie aus 400,23 DM seit dem 05.04.2000 zu zahlen.
2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

II.

Die weitergehende Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung der Kläger werden zurückgewiesen.

III.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 2/5 und die Beklagte 3/5. Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens 6 H 87/99 Amtsgericht Freiburg tragen die Kläger.

Tatbestand

(ohne Tatbestand gemäß § 543 Abs. 1 ZPO)

Die zulässige Berufung der Beklagten hat teilweise Erfolg. Sie führt zur Abänderung des der Klage über einen Teilbetrag von 3.640,23 DM stattgebenden erstinstanzlichen Urteils dahin, dass sie an die Kläger lediglich 2.440,28 DM zu zahlen hat. Soweit sie insgesamt Klagabweisung begehrt, hat ihre weitergehende Berufung keinen Erfolg. Unbegründet ist zudem die zulässige Anschlussberufung der Beklagten, mit der sie die Zahlung weiterer 288,98 DM begehren.

I.

Den Klägern steht nach der zum 01.06.2000 erfolgten Weitervermietung der von der Beklagten mit Mietvertrag vom 02.02.1989 ab dem 15.02.1989 angemieteten 2-Zimmerwohnung in der Ferdinand-Weiß-Str. … in Freiburg gegen diese für die Zeit vom 01.12.1999 bis zum 31.05.2000 ein restlicher Mietzinsanspruch inklusive noch abzurechnender Nebenkostenvorauszahlungen für diesen Zeitraum von 2.440,28 DM zu. Dies folgt daraus, dass die Beklagte die der Höhe nach unstreitigen Mieten von monatlich 810,00 DM inklusive Nebenkostenvorauszahlung bis einschließlich 31.05.2000 schuldet, insgesamt somit 4.860,00 DM. Hiervon in Abzug zu bringen sind das unstreitige Kautionsguthaben der Beklagten von 1.219,77 DM sowie entgegen der Auffassung des angefochtenen Urteils auch die Renovierungsaufwendungen der Beklagten in Höhe von 1.199,95 DM. Dagegen steht, wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat, den Klägern der geltend gemachte Schadenersatzanspruch von 288,98 DM nicht zu.

I. Berufung der Beklagten:

1.

Das Amtsgericht hat zu Recht erkannt, dass die von der Beklagten gegenüber dem Kläger Ziffer 2 mit Schreiben vom 15.11.1999 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis nicht zum 30.11.1999 beendet hat. Hierbei kann dahinstehen, ob die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach §§ 544 BGB wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung infolge der in der Wohnung – insbesondere an der Schlafzimmerwand – vorhandenen Schimmelpilzbildung vorgelegen haben oder nicht (vgl. hierzu Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 7. Aufl., Rn 8 ff zu § 544 BGB). Die Wirksamkeit der mit Schreiben vom 15.11.1999 ausgesprochenen fristlosen Kündigung scheitert bereits daran, dass sie nur gegenüber dem Kläger Ziffer 2 ausgesprochen worden ist, nicht hingegen gegenüber der Klägerin Ziffer 1, die neben dem Kläger Ziffer 2 auf Vermieterseite gleichfalls Mietvertragspartei gewesen ist. Bei einer Personenmehrheit auf der einen oder anderen Vertragsseite muß nämlich eine Kündigung von allen auf einer Vertragsseite Beteiligten gegenüber den auf der anderen Vertragsseite Beteiligten erklärt werden (vgl. Sternel in Mietrech Aktuell, 3. Aufl., Rn 897 mit Rechtsprechungsnachweisen; Sonnenschein in Emmerich/Sonnenschein, Kommentar zur Miete, 6. Aufl., Rn 16 ff zu § 564 BGB; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn IV 6). Wird die Kündigung dagegen nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern erklärt, ist sie insgesamt unwirksam (vgl. Blank in Schmidt-Futterer a.a.O., Rn 45 zu § 564 BGB). Dies wenden die Kläger gegen die Kündigung ausdrücklich ein. Zwar kann die Berufung des Kündigungsempfängers hierauf im Einzelfall treuwidrig sein (so Sternel a.a.O., Rn 898). Darüber hinaus kommen Fälle einer wirksamen Stellvertretung in Betracht. Diese Voraussetzungen sind vorliegend indessen nicht gegeben. Allein die Tatsache, dass während des Mietverhältnisses durchweg allein der Kläger Ziffer 2 gegenüber der Beklagten in Erscheinung getreten ist und allfällige Probleme abgewickelt hat, rechtfertigt dies nicht. Auch das Antwortschreiben vom 17.11.1999, mit dem der Prozessbevollmächtigte der Kläger ihre Vertretung angezeigt und das geltend gemachte Kündigungsrecht in Abrede gestellt hat, führt nicht zur Treuwidrigkeit des im Rechtsstreit erhobenen Einwandes. Schließlich beinhaltet das Antwortschreiben des Mietervereins vom 24.11.1999 für die Beklagte auch bei wohlwollender Auslegung keine Erneuerung oder Wiederholung der mit Schreiben der Beklagten vom 15.11.1999 nur gegenüber dem Kläger Ziffer 2 ausgesprochenen fristlosen Kündigung nunmehr auch gegenüber der Klägerin Ziffer....