LG Düsseldorf Urteil vom 18.03.2005 - 20 S 167/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Provisionsverbot des Wohnungsverwalters: Grenzen der Verwaltertätigkeit des Wohnungsvermittlers

Leitsatz (amtlich)

Die Organisation von Renovierungsarbeiten, also die Auswahl des Teppichbodens in Absprache mit dem Kläger und der Drittwiderbeklagten sowie die Auswahl und Beauftragung von Handwerkern für Rechnung des Zeugen A., führt nicht dazu, den Makler als Verwalter der Eigentumswohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren.

Tenor

Die Anschlussberufung des Beklagten gegen die Drittwiderbeklagte wird als unzulässig verworfen.

Die Berufung des Klägers und die Anschlussberufung des Beklagten gegen den Kläger werden zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Parteien wie folgt zu tragen:

Die Gerichtskosten sowie ihre eigenen außergerichtlichen Kosten tragen der Kläger zu 93 % und der Beklagte zu 7 %. Die außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten trägt der Beklagte.

Tatbestand

I. Mit Vertrag vom 29.06.2000 mieteten der Kläger und die Drittwiderbeklagte eine dem Zeugen ... gehörende Eigentumswohnung im Hause ... in Düsseldorf an. Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist der Beklagte. Bei Abschluss des Mietvertrages wurde der Eigentümer durch den Beklagten vertreten, der gegenüber dem Kläger und der Drittwiderbeklagten als Makler auftrat und für seine Maklerdienste eine Provision in Höhe von 1.738,39 € (3.400,-- DM) erhielt.

Mit seiner Klage begehrt der Kläger - auch aus abgetretenem Recht der Drittwiderbeklagten - Rückzahlung der Provision. Hierzu macht er geltend, der Beklagte sei nicht nur als WEG-Verwalter, sondern auch als Verwalter der angemieteten Wohnung tätig gewesen, so dass ihm ein Provisionsanspruch gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG versagt sei. So sei der Beklagte nicht nur als "Repräsentant" des Zeugen ... bei Abschluss des Mietvertrages aufgetreten, indem er den Mietvertrag "für den Vermieter" unterschrieben habe; darüber hinaus habe er auch sonstige erhebliche Verwalterleistungen erbracht, nämlich die Organisation einer Teilrenovierung der Wohnung (Verlegung eines neuen Teppichbodens, Reinigung des Balkons) anlässlich des Mieterwechsels sowie die Organisation von Reparaturarbeiten im Bad zu einem späteren Zeitpunkt.

Der Beklagte wendet demgegenüber ein, er sei niemals Verwalter der von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten angemieteten Wohnung gewesen. Bei Abschluss des Mietvertrages habe er lediglich eine einmalige Tätigkeit für den Zeugen ... entfaltet, da dieser seinerzeit in Urlaub gewesen sei. In Zusammenhang damit habe er noch Hilfestellung bei dem Erwerb eines neuen Teppichbodens geleistet, an dem sich die Vermieterseite zu beteiligen hatte.

Des weiteren trägt der Beklagte vor, er habe sich mit dem Kläger und der Drittwiderbeklagten auf eine Maklerprovision in Höhe von 1.838,61 € (3.596,-- DM) geeinigt (zwei Nettomieten nebst Mehrwertsteuer). Nach Zahlung von 3.400,-- DM sei die Anmahnung des Restbetrages, den der Beklagte nunmehr im Wege der Widerklage geltend macht, im Hinblick auf dessen Geringfügigkeit zunächst unterblieben.

Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Mit ihrer Berufung bzw. Anschlussberufung verfolgen der Kläger und der Beklagte die von ihnen erhobenen Ansprüche in vollem Umfange weiter.

Entscheidungsgründe

II. Die Anschlussberufung des Beklagten gegen die Drittwiderbeklagte ist unzulässig. Die Berufung des Klägers sowie die Anschlussberufung des Beklagten gegen den Kläger sind zulässig, haben aber in der Sache keinen Erfolg.

1. Die gegen die Drittwiderbeklagte gerichtete Anschlussberufung des Beklagten ist unzulässig. Die Anschlussberufung ist nur Antragstellung innerhalb einer fremden Berufung und kann sich deshalb nur gegen den Berufungsführer - hier also den Kläger - richten, nicht aber gegen Dritte (vgl. MüKo / Rimmelspacher, ZPO, § 524 Rdnr. 27; Zöller / Gummer, ZPO, § 524 Rdnr. 18).

2. Die Berufung ist unbegründet. Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision in Höhe von 1.738,39 € gemäß §§ 5 Abs. 1 WoVermittG, 812 Abs. 1 BGB nicht zu.

Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Kläger die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht sicher nachgewiesen hat. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte Verwalter der von dem Kläger und der Drittbeklagten angemieteten Wohnung war.

Insoweit reicht - wovon auch der Kläger ausgeht - nicht aus, dass der Beklagte Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist, in der sich die streitgegenständliche Wohnung befindet (vgl. dazu BGH NJW 2003, 1393). Da der Beklagte zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses keine formale, vertraglich übernommene Verwalterstellung hinsichtlich des Sondereigentums des Zeugen ... innehatte - entsprechendes hat der Kläger jedenfalls nicht ausdrücklich behauptet und ist durch die Aussagen des Zeugen ... und der Drittbeklagten auch nicht bestätigt worden -, ist entscheidend, ob er als faktischer Verwalter anzusehen war. Auch eine solche Stellung des...