LG Dresden Urteil vom 14.10.1997 - 15 S 316/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Verfahrensgang

AG Dresden (Urteil vom 10.04.1997; Aktenzeichen 114 C 9511/96)

Tenor

I. Die Berufung der Klägerin vom 09.05.1997 gegen das Urteil des Amtsgerichtes Dresden vom 10.04.1997 – Az.: 114 C 9511/96 – wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht mit zutreffender Begründung, auf welche die Kammer ausdrücklich Bezug nimmt, die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

I.

Ergänzend wird auf folgendes hingewiesen:

Auch nach Auffassung der Kammer handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Dauernutzungsvertrag nicht etwa um einen Vertrag eigener Art, sondern um einen Mietvertrag. Die Kammer schließt sich insoweit der spätestens seit dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 21.01.1985 überwiegend vertretenen Auffassung an, nach der ein zwischen einer Genossenschaft und einem Genossenschaftsmitglied über eine Wohnung abgeschlossener Nutzungsvertrag als Mietvertrag zu charakterisieren ist (vgl. OLG Karlsruhe/ZMR 1985, 122 ff.; LG Essen, ZMR 1972, S. 11 f.; LG Wiesbaden, NJW 1962, S. 2352 ff.).

Damit finden auf den vorliegenden Nutzungsvertrag jedenfalls die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften Anwendung, soweit diese unabdingbar sind (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. I 37). Dies betrifft sowohl die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen, die die Haftung des Vermieters bei Sachmängeln regeln (vgl. § 537 Abs. 3 BGB) als auch die Vorschriften zum Mieterhöhungsverfahren bei Modernisierung (vgl. §§ 3, 10, Abs. 1 MHG; 541 b Abs. 4 BGB).

Hieraus resultiert folgende Rechtslage:

1. a) Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung des rückständigen Mietzinses, da die Beklagte die Miete wegen umfangreicher Baumaßnahmen und der hieraus resultierenden erheblichen Beeinträchtigungen der Wohnqualität zu Recht gemäß § 537 Abs. 1 BGB gemindert hat.

Wie dargelegt ist das Minderungsrecht der Beklagten unabdingbar, so daß die Klägerin diesem auch nicht mit ihrem Verweis auf das genossenschaftliche Treuegebot begegnen kann. Zwar bestehen in der Regel zwischen Genossenschaft und Genossenschaftler bestimmte Treuepflichten, welche über die Pflichten normaler Mietvertragsparteien hinausgehen. Diese Treuepflichten können jedoch nicht dazu führen, daß gesetzlich eingeräumte Mindestrechte des Genossenschaftsmitgliedes entfallen. Daß eine solche Rechtsbeeinträchtigung auch von den Parteien nicht gewollt war, folgt letztlich auch aus dem Nutzungsvertrag selbst (§ 6 i.V.m. Nr. 5 der KVB), der gerade die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien im Modernisierungsfall weitgehend den gesetzlichen Bestimmungen des § 541 b BGB unterwirft.

Etwas anderes folgt auch nicht aus dem von der Klägerin zitierten § 18 Genossenschaftsgesetz.

Die Rechtsauffassung der Klägerin; nach der die Beklagte nicht zur Minderung berechtigt gewesen sei, würde letztlich dazu führen, daß auch das dem streitgegenständlichen Nutzungsvertrag und dem Genossenschaftsverhältnis zugrundeliegende Äquivalenzverhältnis erheblich gestört würde, da der Nutzer/Genossenschaftler einerseits verpflichtet wäre, seine Leistung (die Mietzinszahlung) vollständig zu erbringen, während die Genossenschaft/der Vermieter andererseits seine Leistung (die vertraglich geschuldete mangelfreie Überlassung der Wohnung) nicht erbringen müßte. Eine solche Beeinträchtigung des Synallagmas ist nach Auffassung der Kammer auch einem Genossenschaftsmitglied nicht zumutbar. Völlig zu Recht weist das Amtsgericht insoweit auch darauf hin, daß der Genossenschaftler auf Art und Umfang der aus einer Modernisierung resultierenden Beeinträchtigungen keinen Einfluß nehmen kann, so daß bereits aus diesem Grund ein treuwidriges Verhalten ausscheidet.

Im Ergebnis steht daher einem Genossenschaftler, wie jedem anderen Mieter, bei einer erheblichen Minderung der Tauglichkeit des Mietobjektes ein Minderungsrecht zu.

Daran, daß durch die Baumaßnahmen vorliegend die Wohnungsnutzung erheblich beeinträchtigt war, bestehen keine vernünftigen Zweifel.

Die Beklagte hat die Beeinträchtigungen mit Schriftsatz ihres Prozeßbevollmächtigten vom 04.11.1996 substantiiert dargelegt. Die einzelnen Arbeiten sind von der Klägerin nicht bestritten worden. Diese hat vielmehr lediglich eingewandt, daß die Arbeiten ohne Beeinträchtigung der Wohnqualität vorgenommen worden seien. Dieses pauschale Bestreiten genügt den gesetzlichen Anforderungen des § 138 Abs. 2 ZPO nicht (vgl. Zöller, ZPO, 19. Aufl., § 138, Rn. 8 a). Vielmehr wäre es Sache der Klägerin gewesen, den Darlegungen der Beklagten substantiiert zu begegnen. Mangels entsprechenden Vertrages waren die Baumaßnahmen und die hieraus resultierenden Beeinträchtigungen daher als zugestanden anzusehen.

Die geltend gemachten Minderungsbeträge von 10 – 15 % sind unter Berücksichtigung der erheblichen, über lange Zeit an...