LG Bochum Urteil vom 03.11.2004 - 9 S 152/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Erfordernis einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien bei Umstellung der Beheizung auf Wärmecontracting

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Umstellung der vorhandenen Beheizung der Mietwohnung auf Wärmecontracting bedarf der Vereinbarung der Mietvertragsparteien, wenn die Heizkostenabrechnung von den mietvertraglich vereinbarten Positionen abweichen soll (Anschluss LG Essen, 30. Mai 2000, 15 S 279/99, NZM 2001, 90 und LG Berlin, 30. August 2004, 67 S 104/04, WuM 2004, 611; entgegen LG Chemnitz, 1. November 1999, 12 S 2013/99, NZM 2000, 63).

Nachgehend

BGH (Urteil vom 22.02.2006; Aktenzeichen VIII ZR 362/04)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 1.7.2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bochum wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000, 00 EUR abzuwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision gegen das Urteil wird zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung im Hause D-Straße in C.

Im schriftlichen Mietvertrag vom 29./30.6.1988 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten heißt es unter

§ 2 Abs. 1:

Das Wohnungsunternehmen stellt dem Mieter folgende Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen zur Verfügung: Zentralheizung/zentrale Warmwasserversorgung...".

Weiter heißt es:

"Die Versorgung der Mietsache mit Wärme für Raumbeheizung und Gebrauchswassererwärmung erfolgt nicht durch das Wohnungsunternehmen, sondern durch das Unternehmen L GmbH. Der Mieter verpflichtet sich, mit diesem Unternehmen einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen, Wärme von diesem Unternehmen zu beziehen und die Wärmekosten an dieses Unternehmen zu bezahlen."

Gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 des Mietvertrages werden Heizkosten zu 50% nach dem erfassten Verbrauch und zu 50% nach der Wohnfläche ... verteilt. Ferner heißt es dort

"Der Umlegungsmaßstab und die Abrechnungszeiträume können nach billigem Ermessen mit Wirkung für den nächsten Abrechnungszeitraum geändert werden. Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen in die Umlage einzubeziehen."

Eine "Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung" vom 30.6.1988 besagt:

"Die Wohnung ist für eine Beheizung mit Gaszentralheizung vorgesehen".

In den "Allgemeinen Vertragsbestimmungen" der Beklagten - Fassung 1982 - heißt es unter Nr. 1 Abs. 3:

Das Wohnungsunternehmen kann die Versorgung mit Wärme für Raumbeheizung und Gebrauchswassererwärmung einem geeigneten Versorgungsunternehmen übertragen, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig erscheint. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet mit diesem einen Versorgungsvertrag abzuschließen.

Unter Nr. 2 Abs. 1 heißt es:

Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend - zu erhöhen. Dies gilt insbesondere bei gestiegenen und neu entstandenen Kapital- und Bewirtschaftungskosten sowie bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen".

Nr. 2 Abs. 5 lautet:

Das Wohnungsunternehmen legt die Kosten für Leistungen, für die in § 4 des Mietvertrages Vorauszahlungen vereinbart sind, auf den Mieter um. Umlegungsmaßstab und Abrechnungszeitraum können ... nach billigem Ermessen festgesetzt werden, wenn sie vertraglich nicht oder nicht vollständig geregelt sind. Das Wohnungsunternehmen kann den Umlegungsmaßstab und den Abrechnungszeitraum im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nach billigem Ermessen unter schriftlicher Mitteilung an den Mieter ... ändern."

Von Beginn des Mietverhältnisses an bis einschließlich des Abrechnungsjahres 2000 hat die "D" entsprechend den letzten Abrechnungen für die Jahre 1999 und 2000 vom 29.11.2000 und 12.7.2001 (Bl. 14, 15 d.A.) abgerechnet und dabei allein Brennstoffkosten, Emissionsgebühren, Abrechnungsgebühren und Gerätekosten in Rechung gestellt; für Warmwasserverbrauch wurde eine feste Pauschale von 18 % eingestellt.

Unter dem 12.12.2000 schrieb die Beklagte die Kläger an und kündigte an, dass auf der Grundlage des § 1 Abs. 1 Nr. 2 HeizkVO ein Wärmelieferungsvertrag mit der Schwestergesellschaft "D GmbH" (VC) geschlossen worden sei, die man mit der Erneuerung und Bewirtschaftung der Heizungsanlagen beauftragt habe (vgl. B. 50 f. d.A.).

Die D GmbH ersetzte im Jahre 2000 die bisherige Heizungsanlage (Leistung: 93 kW) durch eine neue, dem neuesten Stand der Technik entsprechende Anlage (Leistung: 60 kW), die zum 1.10.2000 in Betrieb genommen wurde.

Unter dem 17.12.2002 rechnete die Beklagte über die "W" Heiz- und Warmwasserkosten für den Nutzungszeitraum 1.1. bis 31.12.2001 ab und gelangte zu einer Nachzahlungsforderung von 294, 07 EUR; die Heizkostenabrechnung vom 30.7.2003 für den Zei...