LG Berlin Urteil vom 28.01.2003 - 64 S 232/02, 64 S 239/02

Verfahrensgang

AG Berlin-Hohenschönhausen (Urteil vom 27.06.2002; Aktenzeichen 5 C 28/02)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 27. Juni 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hohenschönhausen – 5 C 28/02 – wird zurückgewiesen.

Auf die Berufung der Klägerin wird das vorbezeichnete Urteil abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 4.131,98 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB zu zahlen. Die Widerklage wird abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 3/20 und die Beklagten 17/20 zu tragen.

Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Klägerin von den Gerichtskosten 1/20 und von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten 3/20, die Beklagten von den Gerichtskosten 19/20 und von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin 17/20 zu tragen; im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages.

Von der Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird gemäß §§ 525 S. 1, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Für das Verfahren ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, nach diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist.

I.

Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.

II.

Die Berufung der Beklagten ist unbegründet (A), während die Berufung der Klägerin – soweit sie die Klage nicht zurückgenommen hat – begründet ist (B).

A. Berufung der Beklagten

Der Klägerin steht der erstinstanzlich zuerkannte Anspruch auf Miete gegen die Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 S. 1 BGB (n.F.) für den Zeitraum August 2001 bis 15. November 2001 dem Grunde nach zu. Das Mietverhältnis der Parteien war nicht gekündigt. Die Kündigung der Beklagten konnte das Mietverhältnis nicht vor dem 28. Januar 2002 beenden.

Die Parteien haben wegen des verspäteten Einzuges in die Wohnung (15. November 1997 statt 1. September 1997) am 28. Januar 1998 eine neue Staffelmietvereinbarung getroffen, weshalb sie das auf zehn Jahre befristete Mietverhältnis nach Ablauf von vier Jahren erstmals kündigen konnten, wobei sie diese Kündigung auch vorher schon aussprechen konnten.

Die Frist, nach der sich das einmalige Kündigungsrecht der Beklagten berechnet, begann jedoch erst ab dem 28. Januar 1998 zu laufen. Die angefochtene Entscheidung vertrat dagegen die Ansicht, dass die Frist ab Wirksamwerden der nachträglich vereinbarten Staffel zu laufen begann, die in keinem Fall langer als vier Jahre laufen dürfte. Deshalb bezog es den Fristbeginn auf den Beginn des Mietverhältnisses, den 15. November 1997 (so im Ergebnis auch AG Charlottenburg, Grundeigentum 2000, 1033). Nach dieser Ansicht, der sich die Kammer nicht anzuschließen vermag, wird bei einer Staffelmietvereinbarung, die rückwirkend getroffen wird, für die Berechnung der Vierjahresfrist (Höchstdauer der Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters) auf den Wirkungszeitpunkt abgestellt und nicht auf den Zeitpunkt der Vereinbarung. Dies entspricht jedoch nicht dem Wortlaut der Vorschrift der anzuwenden Vorschrift Nach § 10 Abs. 2 S. 6 MHG ist für den Fristbeginn auf den „Abschluss der Vereinbarung” abzustellen. Diese am Wortlaut orientierte Auslegung ist auch sachgerecht. Die Kündigungsmöglichkeit stellt für den Mieter ein Regulativ dafür dar, dass in einer Staffelmietvereinbarung über maximal zehn Jahre eine Prognose über die Mietentwicklung abgegeben wird, die so nicht eintreten muss. Als Ausgleich zwischen den widerstreitenden Interessen von Mieter und Vermieter kann der Mieter spätestens nach vier Jahren kündigen, d.h. den Vertrag beenden, wenn er seine Prognose über die Entwicklung der Miete als nicht zutreffend ansieht Dieses Schutzes bedarf der Mieter aber nur für die Zukunft, weshalb eine nachträglich geschlossene Staffelmietvereinbarung vergangene Zeiträume nicht einzubeziehen braucht, jdf. nicht hinsichtlich des Kündigungsrechts. Der Mieter ist in diesem Fall ausreichend dadurch geschützt, dass er eine kürzere Kündigungsmöglichkeit vereinbaren kann oder den Abschluss der einer Staffelmiete gänzlich unterlässt.

Die Miete war auch nicht gemindert. Der zweitinstanzliche Vortrag hierzu ist gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht mehr zu berücksichtigen, nachdem in erster Instanz von den Beklagten zu Mängeln der Mietsache nichts vorgetragen worden ist. Wegen der unstreitig von Beginn des Mietverhältnisses an vorhandenen Gaststätte ist die Minderung in entsprechender Anwendung von § 539 BGB (a.F.) verwirkt. Denn die Beklagten haben stets eine ungeminderte Miete in Kenntnis de...